中南建设集团总经济师

鲁贵卿现任职务：董事长、党委副书记男，汉族，河南省长葛市人毕业于广东社科院，研究生，中共党员，高级经济师、教授级高级工程师；2002年12月至2007年9月任中建五局局长、党委副书记；2007年9月起任中建五局有限公司董事长、党委副书记；2013年当选为第十二届全国人大代表。周 勇现任职务：副董事长、党委书记男，汉族，湖南汉寿人　　毕业于重庆建筑工程学院，本科，中共党员，教授级高级工程师；　　2005年7月至2007年9月任中建五局党委书记；　　2007年9月起任中建五局有限公司副董事长、党委书记。张志远现任职务：董事、副总经理、党委常委男，汉族，河南许昌人　　毕业于中南大学，本科，中共党员，高级工程师；　　2010年11月起任中建五局有限公司董事、副总经理、党委常委。史如明现任职务：董事、副总经理、党委常委男，汉族，江苏宜兴人　　毕业于重庆建筑工程学院，本科，中共党员，教授级高级工程师；　　2000年1月至2001年8月任中建五局总工程师；　　2001年8月至2005年7月任中建五局副局长兼总工程师； 　　2005年7月至2007年9月任中建五局副局长；　　2007年9月起任中建五局有限公司董事、副总经理、党委常委。周 湘现任职务：董事、总会计师男，汉族，湖南邵阳人　　毕业于重庆大学，本科，中共党员，高级会计师、注册会计师；　　2011年7月起任中建五局有限公司董事、总会计师。江 森现任职务：监事会主席、党委副书记兼纪委书记、工会主席、党委常委男，汉族，湖北武汉人　　毕业于重庆大学，本科，中共党员，高级会计师；　　2010年11月起任中建五局有限公司监事会主席、党委副书记兼纪委书记、工会主席、党委常委。陈寿阳现任职务：副总经理男，汉族，湖南省邵阳人　　毕业于哈尔滨工业大学，研究生，中共党员，高级工程师；　　2001年8月至2004年8月任中建五局总经济师；　　2004年8月至2006年8月任中建五局副局长兼总经济师；　　2006年8月至2007年9月任中建五局副局长；　　2007年9月起任中建五局有限公司副总经理；其中，2011年5月至2012年9月挂职任广西建工集团副总经理。谭立新现任职务：副总经理兼总工程师男，汉族，湖南湘乡人　　毕业于浙江大学，中南大学工商管理硕士，中共党员，教授级高级工程师；　　2006年8月至2007年9月任中建五局副局长；　　2007年9月至2010年11月任中建五局有限公司副总经理；　　2010年11月起任中建五局有限公司副总经理兼总工程师。黄 刚　现任职务：副总经理、总经济师、总法律顾问男，汉，湖南安乡人　　毕业于湖南城市学院，中南财经政法大学管理学硕士，中共党员，教授级高级工程师；　　2006年8月至2007年9月任中建五局总经济师；　　2007年9月起任中建五局有限公司总经济师。2011年12月起任中建五局有限公司总经济师兼总法律顾问。2012年10月起任中建五局有限公司副总经理兼总经济师、总法律顾问。邓尤东现任职务：副总经理男，汉，重庆人　　毕业于中南大学，上海交大建筑与土木工程硕土，中共党员，高级工程师；　　2008年4月起任中建五局有限公司副总经理。姚子辉现任职务：副总经理男，汉族，湖南宁乡人毕业于中南大学，本科，中共党员，教授级高级工程师；2010年11月起任中建五局有限公司副总经理。谭孝足现任职务：副总经理男，汉族，湖南涟源人毕业于重庆建筑工程学院，本科学历，中共党员，教授级高级工程师；2012年6月起任中国建筑第五工程局有限公司副总经理兼阿尔及利亚公司董事长

1、以一种僵化孤立静止的思维看问题就是错误认识的源头，曾几何时吴下阿蒙，也是一日不见如隔三秋了！2、根据百度资料，中国民营企业平均寿命不超过5年，而江苏中南集团竟然将临近30岁了，为何？ 与时俱进适时地去调整商业模式和经营管理机制。

坚持就是胜利

编者按： 房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。 但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。 搜狐 财经 将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。 区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？ 本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第2篇。 点开江苏中南建设集团股份有限公司（下称中南建设）首页，先后两个数字映入眼帘——“28”和“31”。两个数字讲述了一个企业从无到有，再到如今以1466亿元销售额位居房企第18位的增长故事。 1988年2月23日，陈锦石怀揣5000元，从海门常乐出发，带领一支28人的队伍远赴山东东营创业；1997至1998年，中南建设进入地产领域，开发南通CBD；2015年起，地产板块销售额三级跳，从225亿猛增至1466亿……中南建设高速发展的业绩令外界侧目。 不过，此般风景背后，与销售额一同高走的，还有中南集团的对外担保额。 8月5日，中南建设发布公告表示，为了公司业务发展需要，公司拟对万宁中南城房地产发展有限责任公司等11家未经股东大会审议提供担保的子公司提供合计约25.66亿元的担保额度。 11家子公司中，除5家公司新成立暂无财务数据外，剩余6家全部亏损，有两家资不抵债。就在半个月前，中南建设另一则公告显示，公司拟对临沂锦悦开发有限公司等8家子公司新增43亿元担保额度。 据搜狐 财经 不完全统计，上半年来中南建设发布对外担保公告已有近50条，数量逼近2018年全年。最新公告显示，其累计担保额超600亿元，与同规模房企相比居于高位。 中南建设加速狂飙的后遗症，仍需时间纾解。 中南建设于2009年借壳上市，自2016年将总部迁至上海后踏上快车道。 2018年，中南建设迎来高光时刻。年报显示，2018年公司实现合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比分别上升32%和52%吗，首次迈入千亿阵营。克而瑞数据显示，中南建设2018年合约销售额在上榜房企中排名第18位。 此外，2018年公司实现营业收入401.1亿元，同比增长31%。归属于上市公司股东的净利润大幅上升，同比增长219%，至21.9亿元。 与大多数房企相同，为扩大规模，中南建设通过设立项目子公司在业务城市进行物业开发。由于子公司规模尚小，流动资金吃紧，不少子公司需要母公司提供融资担保以保证项目正常开发。 近半年间，中南建设的对外担保动作愈加频繁。 最新公告中，中南建设及其控股子公司实际对外担保金额约为609.70亿元，占最近一期经审股东权益的350.43%；公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保金额为约91.85亿元，占公司最近一期经审计股东权益的52.79%。 简单对中南建设担保的子公司进行统计可以发现，中南建设所担保的子公司大多负债率超过80%，不少子公司处于亏损状态。 以中南建设此前担保的31家子公司为例，据搜狐 财经 不完全统计，这其中大部分子公司资产负债率高于80％，8家子公司资不抵债。同期，除却10家子公司未披露相关营收数据，有家16子公司净利润为负，13家子公司最近一期营业零收入。 从担保子公司所处地区来看，其中半数公司都位于发达地区周边三四线城市。如诸暨、太仓、梅州等地，部分公司为初创公司。 财经 评论员严跃进认为，母公司加快对三四线子公司担保的频率，一方面是因为近期拿地较多；另一方面，也因三四线城市销售预冷，子公司流动性资金紧张。 回溯中南建设过去两年的动作，其对于三四线城市的布局早有预兆。 也是自2016年将总部迁至上海，中南建设在拿地方面开始提速。 年报显示，2017年中南建设新增项目98个，战线从江浙沪以及山东区域拓展至深圳、宁波、郑州等29个城市，规划建筑面积1400万平方米。 进入2018年后，中南建设加快兼并收购项目和中小型房企的速度。年报显示，中南建设2018年新增项目111个，规划建筑面积合计为1595平方米，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。 截至年底，公司共有303个项目，在建开发项目规划面积合计2807万平方米。未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。 中南建设在一季报中表示，2019年1月至3月新增项目12个，规划建筑面积合计193万平方米。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%。其中不乏以42.8%溢价拍得的杭州江干区宅地，据悉该宅地出让面积6.58万平方米，建筑面积15.14万平方米。 4月至6月期间，中南建设又在三线城市连落多子。新增项多位于镇江、淮安、南通、绍兴、揭阳等中小城市。 据研报统计，今年1月到6月，中南建设公司新获27个房地产项目，累计拿地总价款达到269.15亿元，同比增长约11.84%。 从土地分布来看，近些年中南建设斩获的土储大多位于三四线城市， 2018年年报显示，在中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。 这意味着未来几年中，中南建设将有大量位于三四线城市的货值待销。政策调控与三四线城市房地产降温的背景下，一旦担保子公司的销售遇阻，中南建设“去化”压力或将集中呈现，进而影响公司负债水平。 从中南建设的负债情况来看，这样的担忧不无道理。 2018年年末，中南建设账面现金为204.17亿元，同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为106.87亿元和73.27亿元。中南建设在年报中表示，“公司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。” 账面现金能够覆盖短期负债，看似中南建设并无偿债压力。但如果将中南建设204.17亿现金中约三成受限资金考虑进去，中南建设一下就变得捉襟见肘起来。 2018年年末，中南建设使用受到限制的货币资金共计71.06亿元，扣除受限资金后，公司可动用的现金为133.11亿元。 中南建设亦有意在降低负债率，从已公布的一季度财报来看，中南建设的总负债率由2018年末的91.69%，下降至2019年一季度末的91.56%，减少0.13个百分点。 2019年第一季度末，公司有息负债总额约为582.6亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债共计约132.0亿元。同期，公司账面现金总额约为244.2亿元，受限金额未公布。 融资方面，据不完全统计，今年1月至5月中南建设融资金额达244.63亿元，在房企中属较高水平。6月至7月，中南建设再发债39.3亿元人民币，又以10.875%的中高水平利率分三次发行美元票据，累计5亿美元。有分析认为，中南建设美元票据利率较高或与其对外担保额过多有关。 2016年至2018年三年间，中南建设房地产板块的销售额分别为502亿元、963亿元和1466亿元，年增长率分别为119.21%、91.83%、52.23%。 越过千亿大关后，中南建设为自己定下目标——三至五年内冲入第一梯队。业绩目标刺激下，中南建设的逆流举措可以理解。 值得注意的是，在中南建设上半年新获的27个项目中，仅有12个项目由中南建设持有全部权益，余下15个项目均采取合作开发的形式。合作模式下，中南建设在低投入、广布局做得高数据的同时，风险亦得以分摊。 中南建设公布的2019年上半年的销售数据显示，公司累计合约销售金额811.9亿元，比上年同期增长24%；累计销售面积约646.0万平方米，比上年同期增长24%。 一边是销售额不断攀升的黑马房企，另一边中南建设则因净利润过低受到外界质疑。 2016年和2017年，中南建设房地产业务收入分别为269.83亿元和224.13亿元，毛利率分别为18.08%和15.57%。但其归母净利润却仅有3.39亿元和6.03亿元，扣非后仅剩3.67亿和1.1亿元。 继续冲击第一梯队的进程中，中南建设将提高净利润摆上战略高地，从其前后两次发布的股权激励计划可见一斑。 5月底，中南建设发布公告，拟向激励对象授予期权约1.38亿份，占总股本3.73%。去年8月，中南建设曾发公告向49名激励对象授予2.16亿份股票期权，占总股本的6.27%。 中南建设将前后两次股权激励计划的行权指标都定为“净利润”。 据公司2018年8月公告，2018年股权激励计划将分三年行权，业绩考核要求为2018、2019、2020年度净利润与2017年相比增长240%、560%、1060%。 今年5月底公布的计划业绩考核在前一期公告的基础上，要求2021年相对2017年度净利润增长率达1408%。 如按中南建设2017年归母净利6.03亿元计算，中南建设2021年净利润需达84亿元才能完成既定目标。（文/黄海)