九洲证券首席经济师

将要买房的人，你是不是很纠结全额买还是贷款买?打算贷款的人，是不是在考虑等额本金和等额本息哪种方式更划算?而已经买房的人，你有没有发觉，从2012年下半年开始，你每个月房贷月供的扣款额越来越少了呢?贷还是不贷，什么方式贷款，有关利息，你要注意了!同业拆借利率集体上行 央行继续净回笼从2012年6月的这轮降息开始，5年期贷款基准利率从7.05%一路下降到现在的4.9%，下降幅度高达30%。这也就是说，理论上月供还款额也减少了三成(不同还款方式和银行政策会稍有差异)。5年期以上贷款基准利率调整情况(单位：%)数据来源：人民银行月供还有可能继续下降吗?换句话说，利率有没有继续下调的可能?这个问题，不仅仅房奴关心，所有需要借钱的人都会关心，因为这直接牵涉到未来需要支付多少利息。要找到答案，我们需要关注以下一个席卷全球的标志性现象，这个现象在国内也十分明显。理解了这个现象，这对你们今后的财务规划很有帮助。国债利率飙升美国国债利率飙升，是最近全世界都在纠结的一件事情。它与房贷、借钱的事情有何关联?国债——国家向整个社会借钱，国债的利率水平，反映的是国家借钱的成本，如果国家的借钱成本高了，那么这代表其他人借钱的成本也会变高——难道你的信用比国家还高?而且，国债拥有一个庞大的市场，每天都在连续交易，因此国债利率变动被视为其他所有利率未来走势的一个领先指标。在美国的所有国债品种当中(5年、10年、20年、30年等等)，10年期国债被公认为最具有代表性。但从11月初以来，10年期美国国债利率曲线走势突然变得陡峭，至今依然延续这一速度。当地时间11月4日~28日，美国10年期国债收益率走势图(数据来源：美国财政部)美国国债收益率飙升，是因为投资者正在大量抛售美国国债——这意味着国债价格下降，国债收益率(即回报率)上升。对此，市场主流观点认为，债券空头力量强劲反映市场对经济向好的预期较强。因为他们需要从低收益率的国债当中套出现金，投向其他更高收益率的市场，毕竟国债收益率是最低的(因为它风险最低)。在中国市场，11月4日10年期国债收益率还只有2.743%，但到了18日已经高达2.921%。国债期货方面也有体现，10年期国债期货主力合约T1612从11月4日的报价101.52元连续跌至11月18日的100.52元(注意国债价格和国债收益率是相反关系)。中国10年期国债收益率(数据来源：wind、中国债券信息网)还记得上半年大爷大妈们彻夜排队秒抢国债的场景吗?那时候，由于可投资的品种太少，所以比银行存款率要高的国债成为抢手货，但如今，国债的市况已经发生了彻底改变，成为最近投资者抛售的品种。今年上半年大爷大妈们彻夜排队秒抢国债低利息借钱的时代正在结束对于全球各大经济体10年期国债走势变动如此同步，国金证券大类资产资深分析师徐阳告诉每日经济新闻。特朗普胜选和他的经济政策只是国债利率提升的一个方面，另外一个原因可能更为直接、重要。市场目前考虑最多的是美联储加息——加息预期越高，国债利率往往会跟着攀升。有国际金融专家表示，日本是全球量宽的始作俑者，在其带头下，全球的货币政策量化宽松工具已经用到了极致，与此同时，价格政策亦即利率政策也到了极限，货币宽松几乎没有了空间。也就说，利率也已经到了降无可降的地步，未来只可能与现在持平，甚至会有上升。市场广泛认为，欧洲央行短期内将进一步延续宽松政策，但欧洲央行官员近日也发表观点认为，利率或接近见底。中国央行第三季度货币政策执行报告也指出，对外汇占款下降形成的流动性缺口，考虑到准备金工具可能形成资产负债表效应且信号意义较强，受到的制约较多，更多借助公开市场操作和中期借贷工具提供流动性。此番表述暗示进一步降准的概率正在降低。市场已经明显感受到了资金面紧张的状况。Wind数据显示，11月29日，Shibor(反映银行之间相互借钱的利率)再一次全线上涨;5年期、10年期国债期货均创出该合约历史最大单日跌幅，其中10年期国债期货主力合约T1703收盘大幅下跌超过0.81%，至98.93元。11月9日以来，隔夜shibor走势数据来源：shibor官网九州证券全球首席经济学家邓海清接受每日经济新闻记者采访时明确表示，“全球流动性拐点”已经到来，有以下四个理由：1，近几个月全球通胀呈现明显的回升趋势;2，特朗普新政可能改变全球通胀预期;3，货币宽松导致全球资产价格泡沫，继续宽松的潜在风险巨大;4，美联储加息周期重启已经成为确定性事件，欧洲、日本央行由降息转为维持利率不变，中国央行货币市场利率收紧。图片来源：东方IC现在看来全球央行都不会再像以往那样大水漫灌，也就是说未来的借钱成本会有所上升。如果你正在准备借钱加杠杠，那么这个时候你需要三思了，因为你现在支付的利息，不代表就是未来的利息。贷还是不贷，怎么贷，买房事大，你得好好考虑。（以上回答发布于2016-12-12，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

回到2004年，握着50万，你买房还是炒股？楼市调控政策的冲击波真是让人猝不及防。你准备好了上百万刚凑够首付，二套房首付比例调高了；你相信爱情的力量笑着假离婚，发现离婚这招也不好使了；你把目光不情愿地看向了商住房，不好意思商住房不能看你了。北京的楼市调控政策已经可以用“碾压”来形容，过去10天内，就来来回回至少“压”了7次。面对这一波楼市调控，房企大佬也坐不住了。融创中国董事长孙宏斌表示，房地产行业下行风险特别大，政策收紧厉害，现金流收紧，本轮调控的影响会超过任何想象。万科高层在最近的业绩发布会上表示，将对三四线城市保持谨慎，并为存货跌价准备了13.8亿元。房地产老板拿钱补坑，因为调控政策进不去楼市，却手握上百万的你，应该拿这些钱怎么办？国是直通车帮你问了问。南开大学金融发展研究院教授田利辉：楼市调控加码后，投资性资金往往选择流向股市，特别是在中国今年初期企业向好和资本外流管制加强的背景下。当然，股市从来是有风险。但是，在有关当局审慎监管的前提下，风险与收益可以成正比，风险大时也有机会取得更好收益。对于购房首付款是养老钱等风险承受力低的群体，这部分资金建议可以流向债市或者理财产品。当然，现在个别公司债的风险也很大，债市一定要避免垃圾债券。不排除也有百姓将钱再度存入银行，获取无风险的低利息，也能备生病就学等日常应急性消费支出。不过，由于银行存款利息不高，建议这部分居民可考虑低风险的货币市场基金。中原地产首席分析师张大伟：因调控加码后无法顺利进入楼市的资金，可能主要还是会进入在城市圈周围的房地产，比如北京、上海、深圳周围，有部分资金可能会流向股市，但去四线城市购房的可能性不大。九州证券全球首席经济学家邓海清：由于楼市加码调控形成的首付款资金的具体流向，应该要分开来看。一部分首付资金是由于购房者出于自身的刚性购房需求而形成的，那么这部分资金肯定还是会以银行存款为主，以便之后满足条件时能够买房，另外该部分人可能风险偏好比较低，所以银行存款是比较偏优的选择。另一部分首付资金，可能有着一定的投机动机，那么该部分资金流向更多的是一种大类资产配置的角度，由于该部分资金本就是从股市、债市、基金、商品、期货等市场流出来的，大概率就会回到原来的市场。此外，随着中国经济企稳、企业盈利改善，资金在重新配置的过程中，可能会在结构上多一部分流入股市，包括今年处于风口浪尖方的港股。股市的主要风险在于，如果政府不计成本调控房价，可能会导致中国经济遇阻，进而影响股市“健康牛”，但目前对股市仍然持相对乐观态度。总体来说就是，刚需的资金会流入银行存款，为未来买房做好准备；投机的资金则是从哪来回哪去，取决于投资人自身的资产偏好，整体而言对股市的配置力度可能会有所加大，但这也与房地产调控是否会改变中国经济走势有关。经济学家宋清辉：在当前形势下，以银行、航空为代表的蓝筹股权，都属于优质资产。这些蓝筹股因为具有变现能力强、资产收益率高和交易方便的显著特征，楼市投资者可以考虑把钱投向股市蓝筹以保值升值。尤其是在中国各项经济数据开始转暖的过程中，蓝筹股往往会起到稳定股市、带头试探的作用。如果经济基本面开始好转，蓝筹股就将成为一张稳定的“长期饭票”。就眼下来看，部分银行股开始止跌，说明行情逐渐向好。预计接下来的一段行情当中，低估值银行板块等相关蓝筹股，具有较高的投资机会。即使从中长期来看，A股市场蓝筹股仍具有较为明确的投资机会。2017年3月22日，腾讯公布业绩报告，同一周，腾讯的股价升到220港元以上，复权价较2004年4月16日在港股上市的发行价3.70港元开盘价涨了323倍。安居客房价数据显示，截至2017年3月14日，北京二手房均价首次突破6万大关，达到60382元/平方米，而2004年是4500元／平方米。如果能回到2004年，你握有50万现金，会怎么用？买房子我懒得算了，谁知道你会贷款多少？如果50万all in腾讯，现在1.5亿左右吧。

开通条件不同，投资股票与额度限制不，同

多位专家表示，物价不是今年经济运行的主要矛盾，也不会成为宏观政策的主要关注点。连平认为，从总体上看，2018年物价形势将有助于经济平稳运行，不会产生货币政策相应调节的要求。招商证券分析师谢亚轩也指出，2018年CPI同比涨幅温和回升，叠加PPI同比涨幅收窄，难以对我国货币政策形成明显约束。九州证券全球首席经济学家邓海清认为，目前多个信号均反映出“不松不紧”仍是货币政策的主基调。由于2018年高通胀可能性极低，从历史经验来看，CPI同比涨幅不超过2.5%，央行不会通过收紧货币来控制通胀压力。另一方面，由于当前监管态势明显趋严，在坚持防风险底线思维的情况下，货币政策不存在边际收紧的可能性。因此，总体上，“不松不紧”仍是2018年货币政策的主基调。姜超也表示，物价并不会成为货币政策的主要牵制，今年的政策重心在于防风险、去杠杆，意味着货币政策难放松。但在双支柱框架下，监管政策密集落地会逐步加强宏观审慎的调控效力，有助于货币政策向中性回归。