施正文税务师

近日财政部、税务总局联合宣布，产权人将房屋无偿赠与其赡养人后无需缴纳个税。这是否会催生假赠与避税的阴阳合同?记者昨日多方采访获悉，对市民来说，继承、赠与与买卖等方式的税费负担实际上各不相同，是否符合“满5年惟一住房”标准成为影响税款的关键因素，阴阳合同钻空子可能得不偿失，更会面临税务部门的严厉处罚。

严格审核无血缘赠与

根据新规，涉及房产的三类情形当事双方不征收个人所得税，这包括了房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这也引发人们对阴阳合同的担忧，即明面是房产赠予但暗中实为买卖交易。

在位于红军营东路的朝阳区不动产登记事务中心大厅，工作人员告诉记者，平时来办理房产赠与过户的并不多，每天最多只有几个人而已，远远低于办理买卖过户的规模。

“办理房产赠与的基本上以直系亲属居多，大多是同姓的，对于少数非同姓人员之间的赠与行为，我们会特别认真进行审查。”这位工作人员介绍，赠与房产的纳税情况，首先需要税务部门预审通过，之后规委再次复检通过才能办理过户。“前几天一位老人将房产赠与了与自己无血缘的继子，我们就专门进行了严格审核，确认无误才办理了过户手续。”

我爱我家和平里中街店的店长郑安涛告诉记者，这种将房屋无偿赠与其赡养人的情况，相关人员只有向居委会、孤儿院或者公证处等机构提交领养或赡养支出收据，才能开出赡养关系证明，否则税务部门肯定不会认可。“要证明这种非血缘的赡养关系，说实话比办离婚还要难。”

中原地产首席分析师张大伟认为，如果不是孤寡老人，这种假借赠与逃税的行为其实很难实现，因为目前各部门数据联网，可以查出赠与者是否具有合法赡养人等亲属关系。张大伟称，“正规大型中介轻易不会参与这种会砸饭碗的造假行为。”

“满5惟一”对税款影响大

对于守法市民来说，到底房产赠与、继承和买卖哪种方式更划算呢?事实上，条件不同税费负担也各不相同，办理房产赠与并不一定是最划算的方式。

需要提醒的是，按照北京限购政策，房屋的受赠方必须具有购房资格才能接受赠与，继承房产不需要具备购房资格，同时亲属间房屋赠与的税费要高于继承。

市民张先生拥有的唯一住房已购买5年以上，且是90平方米以下的普通住宅，假设其评估值为500万元，当其将房产赠与女儿后，其女儿需要缴纳3%的契税即15万元、万分之五的印花税即2500元，免征个人所得税和增值税，相关税款是万元。

如果是通过继承办理房屋过户，因张先生的女儿属于其法定继承人，可以免征3%的契税，再免征个人所得税和增值税，则这套房屋只涉及到万分之五的印花税，仅需缴纳2500元而已。

假如是通过买卖的方式，张先生的女儿需要缴纳1%的契税即5万元、万分之五的印花税即2500元，免征个人所得税和增值税，相关税款是万元。换言之，这比赠与方式缴纳的税款也要少。

不过，假如张先生这套房子并非其惟一住房，购买时间才1年，正常交易需要缴纳3%的契税，个人所得税按房产增值后的差额征收20%，增值税及附加为房产全额的，相关税款又将远远高于赠与方式。

假赠与逃税将面临重罚

“只要有税收优惠，就无法完全避免被钻空子的可能。”北京智方圆税务师事务所董事长王冬生说。他提醒，利用虚假资料，骗取国家税收优惠，按照《税收征管法》，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的则要追究刑事责任。

记者了解到，为了避免假赠与规避限购政策，北京住建部门已经封堵漏洞，要求接受赠与方具备购房资格，这也使得假赠与避税的风险大幅降低。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，如果限购政策取消，为杜绝赠与避税，相关部门可以进一步明确赠与执行口径，并加大违规处罚力度。

FESCO旗下的中瑞方胜金融公司总经理杜成补充，根据有关规定，公证机构及其公证员如果为不真实、不合法的事项出具公证书，可被处以2万元以上10万元以下罚款，并可以给予1个月以上3个月以下停业整顿的处罚。

12366北京税务热线近日证实，2019年1月1日起，北京市出租房屋月租金收入不超过10万元的，改按征收，相当于原税率的一半。

此前，北京个人出租住房按照5%的综合征收率来征税。12366北京税务热线的工作人员表示，新规定是月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照4%的综合征收率来征收。

以每月8000元的租金收入为例，按照此前5%综合征收率计征税款，每月应缴纳的税款为400元。新政实施后，按综合征收率计征税款，出租人承担的税款则为200元，意味着每月可以少缴税200元。同时，对于部分租金较高的小区而言，出租人减税额度显然更高。

不过，对于个人出租商办等非住房，这次税率并未调整。12366北京税务热线的工作人员强调，对于个人出租商办等非住房，月租金收入（不含税）在10万元以下的，还是按照7%的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的，依然按照12%的综合征收率来征收。

今年初，随着新个税法全面落地实施，个税抵扣中的房东信息一度成为租户享受减税红利的障碍。虽然此后“个人所得税”App在住房租金项目的申报上进行了优化，不再强制要求填写出租方信息，但并未完全取消房东对补缴税款的担忧。一位不愿具名的税务人士向北京商报记者透露：“实际上，租房税率并不高，房租一旦上涨，幅度也比由登记信息带来的纳税额增长要高，所以不排除人为的借机涨价。”而此次税率下调，对房东而言也是相当程度的减负利好。

中国政法大学教授、财税法研究中心主任施正文指出，此次调整个人出租住房的综合征收率，和国家减税降费的大环境是相符合的。“今年1月，国家推出了针对小微企业的普惠性税收减免政策，减征6个地方税种和2个附加。北京此次调整个人出租房屋的税率，就是在贯彻中央政策，用足地方权限。”

北京商报记者发现，除北京以外，自今年1月起，上海、广州等地也纷纷下调了出租住房收入的起征点或综合征收率。以上海为例，按照此前规定，上海个人出租住房，租金收入（不含税）在3万元以下的，按照的税率征税；月租金收入（不含税）在3万元以上的，按照5%的税率征税。而从2019年1月起，收入标准由3万元调整为10万元。

不过，据中原地产首席分析师张大伟分析，在约定俗成的当下市场，交税比例非常低，不足全国市场的1%。北京等城市租赁交税的比例也非常低。市民在房屋租赁市场中还没有养成纳税的习惯。由于纳税的比例太小，租赁税的减少对市场的影响不大。

张大伟表示，减税对市场来说肯定有好处，降低了纳税人群负担，也有利于逐渐培养纳税习惯。从法律角度看，房东出租房屋也应该交税，但这种情况下，引导纳税应该是长期过程。同时，他指出，从之前的政策与新升级的政策看，租赁市场话语权掌握在业主手中，这种情况下，制定政策必须要考虑到相对弱势群体。

针对税率调整后的执行问题，业内普遍认为还需要进一步细化规则。中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖建议，可以进一步通过政策设计赋予“出租房屋登记备案”更多的实惠，比如只有登记备案的房屋租赁合同在出现纠纷时司法部门才给予支持，比如出租房屋登记备案可以与未来房地产税的减免相挂钩等，以进一步提升出租房屋登记备案率。

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税务总局：个税零申报不影响纳税记录连续性

随着个税专项附加扣除全面实施，不少市民在享受抵扣红利后可以免纳个税。不过，由于纳税记录与购车、买房、积分落户息息相关，由此也引发了市民担忧。对此，国家税务总局12366北京纳税服务中心日前解释称，个税零申报并不影响纳税记录连续性。

国家税务总局12366北京纳税相关负责人介绍，纳税人2019年1月1日以后取得应税所得并由扣缴义务人向税务机关办理了全员全额扣缴申报，或根据税法规定自行向税务机关办理纳税申报的，不论是否实际缴纳税款，均可以申请开具个人所得税纳税记录。

这意味着，即便是零申报，均在纳税记录中连续记载。

据了解，对于非京籍人士来说，在购房政策方面，在本市没有住房且连续五年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非京籍居民家庭，限购1套住房；而非京籍人员申请小客车配置指标，则需持有本市有效居住证，且近五年（含）连续在本市缴纳社保和个税；非京籍人员要申请工作居住证，必须报送的材料就包括在申请单位缴纳的个税完税证；积分落户方面，纳税的年限和数量也会影响积分。