注册税务师房产税政策

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税。2.限于征税范围内的经营性房屋。3.区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据。

从价兼有从租计征房产税的计算与申报A新型材料有限公司(以下简称A公司)以电子邮件方式，向注册税务师咨询兼有从价、从租计征的房产税该如何计算和申报。具体内容为：1.房产税纳税义务从何时开始?2.地下建筑物是否申报房产税?3.兼有从价、从租计征房产税时，房屋原值如何确定。资料如下：2015年11月，A公司取得国有土地使用权，占地面积18万平方米，记入“无形资产”金额1440万元，单位土地价格为每平方米80元。A公司构建了钢结构厂房，建筑面积8万平方米，记入“固定资产”金额5040万元，其中2017年12月开始对外经营出租万平方米，年租金60万元。2017年12月通过相关部门验收，2018年6月取得产权证书。A公司构建了框架结构办公楼。建筑面积万平方米，记入“固定资产”金额1200万元。其中与办公楼相连的地下车库万平方米。2017年10月通过相关部门验收，2018年5月取得房屋产权证书。A企业执行企业会计准则。房屋位置坐落在市区产业园区内。厂房与办公楼均委托施工单位建造。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。注册税务师依据房产税政策，对上述问题作出解答。01房产税纳税义务时间《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕第8号)第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。根据上述文件规定，A企业房产税纳税义务时间分别为：钢结构厂房2017年12月通过验收，从2018年1月起申报;框架结构办公楼2017年10月通过验收，从2017年11月起申报;出租房屋应从2018年1月起申报。02地下建筑物是否申报房产税《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。A公司800平方米地下车库与办公楼连在一起，按财税〔2005〕181号文件规定，应与地上房屋一并申报房产税。03兼有从价、从租计征房产税计税依据的确定《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。兼有从价与从租计税的房屋，根据房产税政策，应分别缴纳房产税。具体操作步骤是：先并，即在不考虑房屋出租的情形下，将地价款、地下建筑按规定的计算方法计入房屋原值;再剔，将出租房屋原值按比例法扣除，得出经营自用房屋的原值;后分，通过上述计算，分别按计税余值、租金收入计算申报房产税。04计算与申报1.计算地价款计入房屋金额。容积率=(8+)÷18=<.计入房屋的土地价款金额=(8+)×2×80=1376(万元)。计入钢结构厂房的地价金额=8÷×1376=1280(万元)。计入框架结构办公楼的地价金额=1376-1280=96(万元)。2.确定从价计征的房屋原值。假设在不考虑出租房屋的情形下，钢结构厂房计税原值=5040+1280=6320(万元)。本期出租房屋建筑面积5000平方米，占钢结构厂房建筑面积比重=÷8=。在考虑钢结构厂房出租后，经营自用的房屋原值=6320×()=5925(万元)。框架结构办公楼计征房产税的原值=1200+96=1296(万元)(含地下车库)。3.计算应交房产税。（1）钢结构厂房：2017年不需交纳房产税。2018年从价计征房产税=5925×(1-30%)×(万元)。2018年从租计征房产税=60×12%=(万元)。（2）框架结构办公楼：2017年应交房产税=1296×(1-30%)××2÷12=(万元)。2018年应交房产税=1296×(1-30%)×(万元)。2018年从价与从租计征房产税合计金额=(万元)。年应交房产税账务处理(假设2018年房产税一次性交纳)：计提时，借：税金及附加——房产税 贷：应交税费——应交房产税 缴纳时借：应交税费——应交房产税 贷：银行存款—— 文章来源： 中国税务报、小颖言税

税务师考试提供税率表:1.增值税。需要记忆增值税有关的各个档次的税率及其运用范围。2.消费税。在历年的考试中，有些计算题不会提供与啤酒有关的税率，所以建议大家着重记忆酒类的税率，金银首饰的税率也是需要记忆的。3.城市维护建设税及其附加。大家需要记忆城市维护建设税的税率以及两个附加税的征收比率。4.城镇土地使用税、资源税、耕地占用税。这些几个税率虽然在考试的时候会提供，但大家还是要掌握耕地占用税的优惠税率。5.房产税。房产税的三档税率也是需要大家记忆的。6.企业所得税。企业所得税的25%、20%、15%、10%的有关税率以及运用范围，一定要区别记忆。7.车辆购置税。车辆购置税的税率是需要大家掌握的，考试会提供车船税的税率。8.个人所得税。个人所得税的有关税率在考试中一般都会提供税率是中华人民共和国国务院相关法律法规根据分类规定的法定税率税率。基本形式包括:比例税率、累进税率、定额税率。我国现行税率有:比例税率、超额累进税率、超率累进税率、定额税率。税率的形式主要有：（1)比例税率，指不分征税对象的数额大小，只规定一个比例的税率，一般适用于对流转额征税。比例税率还可以分为统一比例税率和差别比例税率。统一比例税率是指一种税只设置一个比例税率，所有的纳税人都按同一税率纳税。差别比例税率是指一种税按照不同的标准设两个或两个以上的比例税率。（2)累进税率，指对同一征税对象，规定不同等级的税率，征税对象数额越大，税率越高；数额越小，税率也越低。也就是说，征税对象税额小的税负轻，税额大的税负重。累进税率分为全额累进税率、超额累进税率、超率累进税率和超倍累进税率四种。全额累进税率是把课税对象的全部数额都按照所属级距的税率计算应纳税款的税率；超额累进税率是把课税对象按数额大小划分为若干等级，对每一级分别规定相应的税率进行计算应纳税款的税率；超率累进税率是以征税对象数额相当率为累进依据，按超率方式计算应纳税额的税率；超倍累进税率则是以征税对象数额相当于计税基础数的倍数为累进依据，按超倍方式计算应纳税额的税率。超倍累进实际上是超率累进的一种特殊形式。它一般适用于对所得额的课征，就所得额的大小来确定高低不同的税率；既可适应纳税人的负担能力，又便于充分发挥税收调节企业利润和纳税人收入的作用。（3)定额税率，又叫固定税额，即按征税对象规定一个固定的税额，而不采用百分比的形式。如我国对盐课征资源税，就采用这种税率，规定每吨盐征税若干元。定额税率与比例税率、累进税率等的区别只在于计税标准的不同。定额税率一般运用于从量征收，即按征税对象的一定数量作为计税标准；比例税率及累进税率等一般适用于从价征收，即按征税对象的一定价格作为计税标准。法律依据:《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。