北京智方圆税务师

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近日财政部、税务总局联合宣布，产权人将房屋无偿赠与其赡养人后无需缴纳个税。这是否会催生假赠与避税的阴阳合同?记者昨日多方采访获悉，对市民来说，继承、赠与与买卖等方式的税费负担实际上各不相同，是否符合“满5年惟一住房”标准成为影响税款的关键因素，阴阳合同钻空子可能得不偿失，更会面临税务部门的严厉处罚。

严格审核无血缘赠与

根据新规，涉及房产的三类情形当事双方不征收个人所得税，这包括了房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这也引发人们对阴阳合同的担忧，即明面是房产赠予但暗中实为买卖交易。

在位于红军营东路的朝阳区不动产登记事务中心大厅，工作人员告诉记者，平时来办理房产赠与过户的并不多，每天最多只有几个人而已，远远低于办理买卖过户的规模。

“办理房产赠与的基本上以直系亲属居多，大多是同姓的，对于少数非同姓人员之间的赠与行为，我们会特别认真进行审查。”这位工作人员介绍，赠与房产的纳税情况，首先需要税务部门预审通过，之后规委再次复检通过才能办理过户。“前几天一位老人将房产赠与了与自己无血缘的继子，我们就专门进行了严格审核，确认无误才办理了过户手续。”

我爱我家和平里中街店的店长郑安涛告诉记者，这种将房屋无偿赠与其赡养人的情况，相关人员只有向居委会、孤儿院或者公证处等机构提交领养或赡养支出收据，才能开出赡养关系证明，否则税务部门肯定不会认可。“要证明这种非血缘的赡养关系，说实话比办离婚还要难。”

中原地产首席分析师张大伟认为，如果不是孤寡老人，这种假借赠与逃税的行为其实很难实现，因为目前各部门数据联网，可以查出赠与者是否具有合法赡养人等亲属关系。张大伟称，“正规大型中介轻易不会参与这种会砸饭碗的造假行为。”

“满5惟一”对税款影响大

对于守法市民来说，到底房产赠与、继承和买卖哪种方式更划算呢?事实上，条件不同税费负担也各不相同，办理房产赠与并不一定是最划算的方式。

需要提醒的是，按照北京限购政策，房屋的受赠方必须具有购房资格才能接受赠与，继承房产不需要具备购房资格，同时亲属间房屋赠与的税费要高于继承。

市民张先生拥有的唯一住房已购买5年以上，且是90平方米以下的普通住宅，假设其评估值为500万元，当其将房产赠与女儿后，其女儿需要缴纳3%的契税即15万元、万分之五的印花税即2500元，免征个人所得税和增值税，相关税款是万元。

如果是通过继承办理房屋过户，因张先生的女儿属于其法定继承人，可以免征3%的契税，再免征个人所得税和增值税，则这套房屋只涉及到万分之五的印花税，仅需缴纳2500元而已。

假如是通过买卖的方式，张先生的女儿需要缴纳1%的契税即5万元、万分之五的印花税即2500元，免征个人所得税和增值税，相关税款是万元。换言之，这比赠与方式缴纳的税款也要少。

不过，假如张先生这套房子并非其惟一住房，购买时间才1年，正常交易需要缴纳3%的契税，个人所得税按房产增值后的差额征收20%，增值税及附加为房产全额的，相关税款又将远远高于赠与方式。

假赠与逃税将面临重罚

“只要有税收优惠，就无法完全避免被钻空子的可能。”北京智方圆税务师事务所董事长王冬生说。他提醒，利用虚假资料，骗取国家税收优惠，按照《税收征管法》，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的则要追究刑事责任。

记者了解到，为了避免假赠与规避限购政策，北京住建部门已经封堵漏洞，要求接受赠与方具备购房资格，这也使得假赠与避税的风险大幅降低。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，如果限购政策取消，为杜绝赠与避税，相关部门可以进一步明确赠与执行口径，并加大违规处罚力度。

FESCO旗下的中瑞方胜金融公司总经理杜成补充，根据有关规定，公证机构及其公证员如果为不真实、不合法的事项出具公证书，可被处以2万元以上10万元以下罚款，并可以给予1个月以上3个月以下停业整顿的处罚。

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