税务师考试租赁准则

2012年的注册税务师考试《税务代理实务》科目中，有一道租赁的计算分析题，考查了租赁业务预收租金的税务及账务处理问题，具有一定的代表性。 原题 位于市区的某公司出租房产，合同约定自2011年1月1日起租赁期5年，每年租金10万元，并约定第1年1月1日一次性向租赁方收取50万元房屋租金，一次性开具发票。 问题： 1.上述出租房产业务第1年的营业税和企业所得税应如何处理？ 2.就第1年收取租金、计提营业税金及附加、结转收入和税费的业务做出账务处理。 试题分析与答案 问题1 营业税暂行条例实施细则第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营业税暂行条例及实施细则对租赁业务收入缴纳营业税的规定，按照收付实现制原则，将收到预收账款的当天认定为营业税的纳税义务发生时间。所以本题中，该公司出租房产业务，第1年应纳营业税＝50×5%＝（万元）。 企业所得税法实施条例第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这一规定是一种“例外性规定”，即在计算企业所得税时，对于合同约定的租金收入的确认，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。因为在一项租赁合同中，租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付义务，因此自合同约定支付租金之日起，不论出租人是否收到租金，该笔租金在法律上已经属于出租人所有，就相应会发生财产转移的法律效力，出租人即应相应确认收入的实现。企业所得税法对预收租金收入的规定不能完全按照权责发生制原则确认，而是更多的遵循收付实现制，在这种情况下，税收与会计的确认会产生暂时性差异，企业预收的租金收入在当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征所得税；反之，如果合同规定租赁期满一次性支付几年的租金，那么应在支付当年确认所得收入计征所得税。 为了协调预收租金收入确认产生的税会差异，2010年，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）进一步明确规定了租金收入确认问题：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据企业所得税法实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。这里出租人可以选择分期均匀确认收入的租金必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度；二是租金为提前一次性支付。可见国税函〔2010〕79号文件的出台对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允许在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。在这种情况下，租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则，税法与会计准则的规定趋于一致，不会产生暂时性差异。另外，本条规定仅是明确出租人“可以”选择分期确认收入，这就给企业提供了一定的选择空间，企业可以根据自己的实际情况选择是否分期确认收入。因此，本题中该公司既可以在2011年将50万元的租赁收入全部确认为应税所得计算缴纳企业所得税；也可以选择将50万元租赁收入在租赁期5年内分期均匀计入相关年度，此时计算第1年的企业所得税时，应将10万元计入应纳税所得额中。 问题2 《企业会计准则第21号——租赁》规定，经营租赁的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入；如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。 1.收取租金（单位：元，下同）： 借：银行存款 500000 贷：预收账款 500000 2.计提营业税金及附加： 借：长期待摊费用 27500 贷：应交税费——应交营业税 25000 应交城建税 1750 应交教育附加费 750 3.结转收入和税费： 借：预收账款 100000 贷：其他业务收入 100000 借：营业税金及附加 5500 贷：长期待摊费用 5500。

2018年12月7日,财政部正式公布了新修订的《企业会计准则第21号一租赁》 ( 以下简称.“新租赁准则“)。秉承企业会计准则与国际财务报告准则趋同的原则,新租赁准则的修订基本上沿用了《国际财务报告准则第16号租赁》的规定,同时考虑了我国企业会计准则实施的实际情况。新租赁准则带来最重大的改变是承租人的会计处理,除了考虑若实务豁免安排外,承租人租赁资产几乎都需要纳入表内处理,从而对持有大量租赁合同的行业,如零售及消费品、航空、交通、能源设施、电信等行业,在财务核算、内部控制、业务管控、融资安排、税务申报流程等将形成巨大挑战。对于注册会计师而言, 如何对被审计单位采用新租赁准则核算的财务报表实施审计程序，同样是充满挑战。与旧租赁准则相比,新租赁准则引入了不少新的概念以及有更多需要管理层判断及估计的领域。根据财政部的要求,新租赁准则将分别于2019年1月1日及2021年1月1日, 分批实施。于此,福建省注册会计师协会起草了关于新租赁准则下进行审计的若干风险提示。风险提示一:注册会计师应当关注租赁合同的识别被审计单位应确保已经根据新租赁准则以及有关租赁的定义,对所有的租赁合同,包括在现有的商业安排下隐含租赁的合同进行正确的识别。尽管新租赁准则提出了租赁安排的识别原则，对于识别在一项商业安排中是否为租赁或者含有租赁,还是比较直观的。然而,当-项商业安排存在其他重大的服务成分时,如何识别合同是否构成租赁或含有租赁成分,则需要被审计单位管理层运用大量判断。如在一项商业物业的使用安排中 ,出租人可能同时提供物业管理服务,并通过租金或者管理费的形式向承租人收取服务费用。外,如服务提供商可能为被审计单位提供专有的设备或交通工具,并收取服务费用。在新租赁准则下,如属于租赁部分,承租人应将其纳入表内核算,并参照《企业会计准则第4号一固定资产》 有关折旧规定,对使用权资产计提折旧。而如属于服务部分,则在获得服务期间作为费用核算, 无需像租赁那样确认相关的资产和负债。因此,对于注册会计师而言,如何有针对性地设计审计程序,以检查被审计单位是否已充分识别所有重大的租赁合同并保证其完整性,是审计新租赁准则应用的一-个关键步骤。注册会计师可以考虑:1.获取租赁合同汇总表,并将汇总表的信息与上年度审计工作底稿中关于租赁披露的信息进行比较。如出现重大差异,调查有关差异形成的原因以及评估是否影响对被审计单位所提供的租赁合同汇总表完整性的评价。作为衔接安排,新租赁准则提供了若干简化处理。如有关差异并不是由于考虑了衔接安排中简化处理的规定,则需要考虑以前年度的财务报表中关于经营租赁承诺的披露是否出现重大纰漏。2.如果被审计单位建立了有关内部评价程序,财务部门会定期与内部业务部]对业务合同讨论以确定合同中是否包含租赁安排,并粗其讨论的形式包括但不限于,邮件、支持性合同、及书面回复等,注册会计师可以考虑获取所有与讨论有关的资料进行审阅,并获取被审计单位对业务合同讨论结果进行跟进及评价的证据。如注册会计师考虑依赖有关内控的程序,可以根据方可可以比拓朱进仃眼进从计们的让估。刘注加云T师亏忘低秋有大内控的性予，可以恨据《中国注册会计师审计准则第1211号一通过 了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报风险》及《中国注册会计师审计准则第1231号一针对评估的重 大错报风险采取的应对措施》的有关要求,实施相关内控了解程序,进行穿行测试及控制测试程序。3.考虑对相关内部业务部门(如法律、财赂、营运及采购等部门)进行访谈。以便对合同安排是否存在租赁进行独立评价。4.从租金支付明细账中。获取现有供应商的信息。将有关信息与租赁合同汇总表进行比较，确认现有供应商是否都包括在租赁合同汇总表中，从而判断有无重大租赁合同未被纳入考量。风险提示二:注册会计师应当关注租赁合同核算中涉及的管理层判断及估计《中国注册会计师审计准则第1321号一-审计会计估计 (包括公允价值会计估计)和相关披露》第十五条规定:“当按照 《中国注册会计师审计准则第1211号一通过了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报风险》的规定识别和评估重大错报风险时,注册会计师应当评价与会计估计相关的估计不确定性的程度。”第十六条规定:“注册会计师应当根据职业判断确定识别出的具有高度估计不确定性的会计估计是否会导致特别风险。”新租赁准则的应用需要被审计单位进行判断,识别合同是否属于租赁。如存在租赁合同分拆的情形,被审计单位需要判断租赁部分和非租赁部分,以及根据新租赁准则第十一条的规定,对交易价格进行分摊。同时,作为承租人,在租赁合同的首次计量以及后续计量使用权资产以及租赁负债的过程中,也会涉及到一系列的会计估计及判断,如:1.在租赁开始日,在确定租赁期限时,需要判断承租人是否存在其将行使可续租权利的合理预期，从而延长租赁期限,或者行使提前终止合同的权利,从而缩短租赁期限。2.判断租赁内含利率。根据新租赁准则第十七条, 租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计 算租赁付款额的现值时,承租人应当采用租赁内含利率作为折现率;无法确定租赁内含利率的,应当采用承租人增量借款利率作为折现率。承租人增量借款利率,是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产,在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。般而言,承租人不容易获得租赁内含利率,而会采用增量借款利率。而实务中,容易被注册会计师忽略的是,在确定增量借款利率时,应考虑的是使用权资产本身,而不是租入的资产。如被审计单位通过经营租赁的方式租入一-栋办公楼,采用新租赁准则核算。在租赁开始日,被审计单位确定折现率(假设为增量借款利率) , 该增量借款利率应该是与经营租赁安排下形成的使用权资产相关,而不是租入的办公楼本身。另外,承租人的记账本位币与租赁合同所使用的货币可能存在不一致情况,如承租人以人民币作为记账本位币,而租赁合同是通过美兀文付。则需安土息的是，仕考思增量佰款利率时，是使用天兀佰款的利军作为参考，而开非人民币的借款利率。4.判断一项租赁是否存在实质固定付款安排。根据新租赁准则,只有属于固定付款安排的租赁才属于新租赁准则核算的范围。然而在实务中,可能存在-些表面看起来是可变租赁付款安排，而实质上,仍包含实质固定付款安排。如确定餐厅的租金时,如果只是根据收入的若干比例确定租金的水平,由于支付的金额是随着收入的实现程度来决定,如果收入为零的情况下，无需支付租金。这种安排属于可变租赁付款安排,不在新租赁准则的核算范围内。然而,如果双方约定了最低租金保底额度,则保底部分为实质固定付款安排,属于新租赁准则核算范围。另外一一些常见的租赁安排,如在成熟的商圈租赁一个餐厅,根据未来商圈人流量增速,来确定未来的租金水平。由于在租赁开始时,承租人需要按双方约定的金额支付首年租金。未来租金即使没有增长也需要按去年的租金水平进行支付,实质上也构成了固定付款安排。因此,注册会计师需要对租赁安排以及条款进行详细阅读，与管理层及其他相关业务部门]进行充分讨论，以便理解租赁是否属于实质固定的付款安排。风险提示三:注册会计师应当关注被审计单位确认的使用权资产,是否存在减值的风险《中国注册会计师审计准则第1211号一-通过 了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报风险》第十四条规定,注册会计师应当从: (一)相关行业状况、法律环境和监管环境及其他外部因素; (二)被审计单位的性质; (三)被审计单位对会计政策的选择和运用; (四)被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险; ( 五)对被审计单位财务业绩的衡量和评价; ( 六)被审计单位的内部控制。六方面了解被审计单位及其环境,进而识别和评估重大错报风险。在旧租赁准则下,经营租赁的承租人无需将租赁使用权资产纳入资产负债表核算,因此,并不需要考虑减值风险的问题。当有关租赁合同可能为一项亏损合同时,才根据《企业会计准则第13号一或有事项》 进行计提。而在新租赁准则下,承租人应当按照《企业会计准则第8号资产减值》的规定,确定使用权资产是否发生减值,并对已识别的减值损失进行会计处理。关于减值风险的审计提示,详见我会于2017年11月8日发布的《审计风险提示第16号资产减值的审计关注》。