济南市中税务师慧敏

这说明元用处广，角和分已经不常用了

国人心中的词典里面，一直有一个词叫“成家立业”，而这个成家立业的条件中，一直有一个核心的关键元素：房子。虽然这个词里面不仅仅只是包含了房子这一个条件，但是如果没有房子，其他的条件确实很难达成。那我们不禁要思考一个问题，按理说为了让更多的人达成“成家立业”这个状态，那房价是更应该朝健康的方向发展才对，但是为何我们的房价却是节节攀升，直至需要掏空至少两代人的钱包呢？在查阅了大量资料之后，我从以下几点给大家做一些阐述，首先声明，只是想告诉你们所有的事实。1. 土地财政制度与房价之间的关系。2. 税费与房价之间的关系。3. 建安成本与房价之间的关系。4. 其他费用与房价之间的关系。土地财政制度。一句简单的话来概括土地财政：就是地方政府可以将土地通过价高者得的方式出售给开发商，用于住宅、商业、工业用途，卖地所得收入按比例上缴中央后，剩下的钱完全由地方政府自己支配。这项政策的雏形最早于1988年对广东政府试行（上缴中央60%），完善于1994年朱镕基总理施政期间的分税制改革中定稿（上缴中央40%）。涉及到土地建设过程中的税费。首先，我们在土地建设过程中会产生以下税费：耕地占用税、城镇土地使用税、房地产业和建筑业的营业税、增值税、土地增值税、企业所得税等等税费。建安成本。以现行的建筑施工规范为依据，目前建筑修建成本大致为：安置房2200元/m²、商品房根据档次高低大致为2400-3500元/m²。有一点很重要，以上价格是含税、含各种其他费用价格，如果不含税及有可能会产生的费用，同等的建筑成本将下降到大致：安置房1900元/m²、商品房根据档次高低大致为2000-3000元/m²其他费用。这个相当多的费用，希望大家屏住呼吸：基础设配套费（城市道路、桥梁、公共交通、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设）、自来水厂建设费；煤气厂建设费；供热厂建设费、污水处理厂建设费、接入市政电网权费、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新耕地地或住宅用地建设基金、办理施工许可、办理环保测评论证费用、办理预售费用、房屋在建设过程中与政府职能部分所产生的的种种费用、以及开发商及中介单位的利润。好，我们罗列完各种费用，下面我们就以我所在地2021年成都市金牛区交通巷亩地块拍卖作为参考，详细列出这种费用在房价中所占的比例，如下图：从图中我们可以看出，此地块最后成交的楼面价为18700元，最高清水房限价为26000元，这就意味着：开发商每卖1m²的房子，要缴纳土地出让金高达18700元，足足占房价的72%。在建房过程中所产生的的税费为2080元，大概占比8%。建筑成本为2800元，大概占比11%，其他配套设施费用以及行政部门费用以及开发商及中介的利润为2420元，大概占比9%。既然已经理清楚这个费用的明细，大家也都看清楚了，这个房价的组成大部分都是土地出让金和税费这两个大头，按理说要想房价降低，只能从这两个方面来入手。而涉及到这一点，永远都迈不过在1994年的分税制改革：中央将税务税费基本上全部收拢，甚至是央企的利润和纳税同样全部上缴中央，但是为了调动地方政府发展的积极性，于是将土地销售权划给了地方政府、以及地方税务部门可以收一部分地税，作为地方政府所承担的费用、以及地方经济发展所需要的收入源。作为地方政府收入的大头，以及本身这些地拆迁也是需要成本的，我觉得这个要降下来确实很困难，毕竟到处哪里都需要花钱。既然土地出让金和税费无法下降，那我们省一点建筑成本如何呢？答案肯定是不行，因为建筑质量关乎生命安全，只有在造价保证了的基础上，才能可能造出合格质量的房子。那我们从其他配套设施费用以及行政部门费用以及开发商及中介的利润中入手呢？答案也是不行的，因为建水厂需要钱、电网需要钱、污水处理厂等等都需要钱（虽然你用水给了水费、用电给了电费）。那唯一能砍掉的，就只有开发商的利润和中介的利润了，但是有一点我们不能忘记了，开发商和中介本质上是进行商业活动，需要有合理的利润支撑他维持正常运转，如果在没有合理利润维持他运转之后，面临的问题便是：无人来拿地。所以，这就是这两年为什么民营企业不拿地的原因，因为无利可图；也是为什么现在都是国企央企在拿地的原因，因为无人拿地地方财政收入就会锐减，政府无钱做事养人，经济谈何发展？所以国企央企，哪怕不赚钱甚至赔钱，都要继续拿地，以保证地方政府有钱去做事养人发展。所以看到现在的你，明白了房价为什么降不下来了吗？如果你认可我的文章，欢迎积极评论点赞转发，谢谢你。