土地增值税税务师原题

土地增值税（出让方）：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

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《涉税服务实务》每日一练-2020年税务师考试

多选题

1.税务师在代理编制房地产开发企业出售新建房的土地增值税纳税申报表的过程中，下列做法不正确的有()。

A.将转让新建房所缴纳的增值税计入到“与转让房地产有关的税金”中

B.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“取得土地使用权支付的金额”

C.将超过“国家规定上浮幅度的利息支出”计入到“利息费用”中

D.将该企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”

E.将该企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权支付的金额”

2.下列有关土地增值税清算管理的表述中，正确的有()。

A.清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算

B.清算审核时，对于分期开发的项目，应审核是否以分期项目为单位进行清算

C.清算审核时，对同项目中的不同类型房地产，应审核房地产是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税

D.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，必须同时加收滞纳金

E.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除

3.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有()。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

C.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

E.直接转让土地使用权的

4.下列关于土地增值税的表述中，正确的有()。

A.土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象

B.房地产的继承免征土地增值税

C.纳税人转让房地产取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额

D.对于分期开发的房地产项目，各期土地增值税清算的方式应保持一致

E.企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

5.下列关于土地增值税清算中有关拆迁安置费的处理，正确的有()。

A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费

B.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入拆迁补偿费

C.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，以实际的开发支出计入本项目的拆迁补偿费

D.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

E.异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入本项目的拆迁补偿费

【 参考答案及解析 】

1.【答案】ABCD。

解析：选项A：增值税是价外税，不得计入“与转让房地产有关的税金”中扣除;选项B：企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“房地产开发成本”中扣除;选项C：财务费用中对于超过国家规定上浮幅度的利息支出不得作为扣除项目扣除;选项D：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

2.【答案】ABCE。

解析：选项D：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

3.【答案】BCD。

解析：选项AB：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算;选项E：属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

4.【答案】ACDE。

解析：选项B：房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。

5.【答案】ADE。

解析：选项B：房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。选项C：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按照视同销售房地产的价格计算，计入本项目的拆迁补偿费。