保障性安居工程审计师

贵阳市人民政府办公厅文件 筑府办发〔2013〕82号市人民政府办公厅关于印发贵阳市保障性住房运营管理暂行办法的通知各区、市、县人民政府，高新开发区、经济技术开发区管委会，市政府有关工作部门和单位：《贵阳市保障性住房运营管理暂行办法》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。 贵阳市人民政府办公厅 2013年9月23日 贵阳市保障性住房运营管理暂行办法 第一章 总 则第一条 为完善我市住房保障体系，加强和规范保障性住房运营管理，确保保障性住房有效使用，实现保障性住房可持续发展，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第 11号）、《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（黔府办发〔2011〕109号）和《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发〔2011〕32号），结合本市实际，制定本办法。第二条 本市云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、观山湖区及高新技术开发区、经济技术开发区范围内政府投资建设的廉租住房、公共租赁住房（以下统称保障性住房）运营管理适用本办法。第三条 保障性住房运营管理主要包括资金筹集、房屋租赁管理和物业服务、复核与退出管理及社区服务管理等内容。第四条 市住房城乡建设局负责统筹和指导全市保障性住房运营管理工作，政府指定机构（或房屋产权单位，下同）具体实施运营管理；各区人民政府（管委会）负责统筹和指导所辖区域内保障性住房的社区服务和管理。各级财政、民政、物价、公安、工商、税务、商务、教育、城市管理、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、住房公积金管理及供水、供电、燃气、广电等部门按照部门职责和项目管理权限做好保障性住房运营管理相关工作。 第二章 运营管理资金的筹集和使用第五条 保障性住房租金由政府指定机构收取。租金收入严格实行“收支两条线”管理，独立核算，专户管理，专项用于保障性住房维护和管理。保障性住房租金的使用和管理依法接受审计机关的审计监督。第六条 实行统一物业服务的保障性住房小区，住户应交纳物业服务费用。物业服务费主要用于保障性住房小区共用部位、共用设施设备日常运营、维护，绿地的养护、公共秩序和公共环境卫生的维护及支付公用水电费等。第七条 保障性住房租金和物业服务费标准由物价部门按审批权限确定，并在保障性住房租赁合同中明确，承租人应一并交纳。确定和调整保障性住房租金标准和物业服务费标准，应当以保证正常运营和维护为原则，综合考虑房屋地段、类别、住房市场租金水平等因素。保障性住房租金不包括承租人租赁期间实际发生的水、电、气、有线电视、通迅等费用。第八条 保障性住房租金收入按照国家有关规定执行税收优惠政策。第九条 保障性住房租金收入应缴入同级财政保障性住房专户。同级财政部门视上年度租金收入情况，按不超过租金收入的50% 向政府指定机构预拨保障性住房维修养护费用和运营管理费，该款项每半年拨付一次。政府指定机构应于每年3月、9月向财政部门提出资金拨付申请，财政部门会同住房和城乡建设部门审核后于当年 4月、10月拨付。第十条 审计部门或由审计部门委托的会计师事务所于每年年终对保障性住房物业服务费开支范围外的运营管理费和维修费用的合理性及支出情况进行审计，并按审计结果进行清算。如确有不足，调整运营管理费、维修费用的标准及所占比例须报同级人民政府研究后再行明确。 第三章 房屋租赁管理和物业服务第十一条 保障性住房必须经依法验收达到入住条件后才能交付使用。第十二条 政府指定机构作为保障性住房的出租人。第十三条 承租家庭办理公共租赁住房入住手续时，应与政府指定机构签订公共租赁住房租赁合同。承租人为保障性住房申请核定表中的申请人，其他入住家庭成员应与保障性住房申请核定表中所列家庭成员一致。第十四条 保障性住房租赁合同应包括租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违反使用规定的责任以及双方权利义务等。租赁合同示范文本由市住房和城乡建设部门推荐使用。第十五条 政府指定机构应完善入住家庭成员基本信息档案，建立入住家庭管理台帐，并根据家庭成员基本信息变化进行动态更新。公共租赁住房租赁合同签订后15日内，政府指定机构应将配租家庭名单、配租房源、房屋租金等材料报送市和承租家庭所属区住房和城乡建设部门备案。第十六条 承租家庭因自身原因要求在申请家庭成员间变更承租人的，可向政府指定机构提出申请，并按下列程序办理：（一）承租家庭可推举新的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因，政府指定机构核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料，报住房和城乡建设部门审核。（二）住房和城乡建设部门组织所辖社区服务中心或乡镇人民政府对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合承租条件的，应在15日内将同意变更意见反馈给政府指定机构。（三）政府指定机构在接到住房和城乡建设部门反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，合同期限不变。第十七条 承租家庭因人口变化需调整配租住房，或因子女入学等家庭原因申请在同套型调换配租住房地点的，承租家庭可向政府指定机构提出申请，经市住房和城乡建设部门审核后，政府指定机构予以调整或调换。具体申请程序和办理时限按第十六条相关规定执行。第十八条 政府指定机构可委托有资质的专业物业服务企业提供物业服务。配建的保障性住房，可纳入项目所在小区的统一物业服务。物业服务企业在同等条件下应优先聘用小区内有就业能力和就业意向的保障家庭人员。第十九条 政府指定机构或委托的物业服务企业应承担以下服务工作：（一）掌握保障性住房住户入住情况，协助住户办理入住、退出等相关手续；协助住房保障部门建立保障性住房相关管理档案；（二）定期走访住户，及时处理住户房屋使用方面的意见和建议；（三）开展日常巡查，及时处理住户违章搭建、擅自改变房屋用途或违规拆改房屋等行为；（四）及时掌握擅自转租、转借、转让、调换、空置及非法从事经营活动等情况并报住房和城乡建设部门；（五）受理住户的房屋报修，负责房屋维修工作；并定期公布小区房屋和公共设施的维修、维护情况及资金的使用情况；（六）通过对小区现有场地和公共服务设施的充分利用和合理改造，因地制宜，按照有关规定建设“邻里中心”、商业服务场所、农贸市场等便民服务设施，改善和提升保障家庭的生活品质；（七）收缴房屋租金，并提供便捷化服务，实现房屋租金收取及缴纳水、电、煤气费用等“一站式服务”；（八）其他日常服务事项。第二十条 保障性住房承租人应严格按照租赁合同约定承担相关责任和义务，并享有以下权利：（一）就小区管理的有关事项提出质询，并得到答复；（二）对小区管理工作提出意见和建议；（三）了解小区日常维护、维修情况。第二十一条 承租人应当按时交纳保障性住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视等费用。第二十二条 凡因承租人使用不当或者人为原因造成房屋及其附属设施损坏，由房屋承租人负责修复或赔偿。经政府指定机构许可，承租人可根据实际需要添加必要的生活设施，但不得更改房屋布局、破坏房屋结构。腾退房屋时，承租人自行添加的生活设施和装饰不予补偿。 第四章 复核和退出管理第二十三条 保障性住房保障实行年度复核制度。每年第一季度，保障家庭应主动向户籍所在地社区服务中心或乡镇政府申报年度复核，并按规定提交相关材料。经市、区住房和城乡建设部门复核仍符合保障性住房保障条件的，继续纳入保障。第二十四条 保障家庭应及时主动向所在社区服务中心或乡镇政府申报家庭人口、收入及住房变化情况，经市、区住房和城乡建设部门核准后，按相对应的保障标准和方式予以调整；保障性住房承租人因经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合保障条件和标准的，应当停止发放租赁补贴，并按照租赁合同约定的方式退出保障。第二十五条 民政部门应将每季度保障家庭的低保和低收入异动情况汇总，送同级住房和城乡建设部门。住房和城乡建设部门根据民政部门提供的保障家庭收入异动情况，调整保障标准或实施退出。第二十六条 住房和城乡建设部门在进行房屋权属登记时，应先行查询住房保障数据库，对已纳入住房保障的家庭应提交住房保障部门进行资格审核，对不再符合保障条件的应先行退出住房保障。第二十七条 承租家庭有转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋和违规使用公共空间等违规行为或违反租赁合同约定行为的，政府指定机构应按照租赁合同约定及时制止，制作询问笔录。家庭拒不改正的，政府指定机构应按房屋租赁合同约定处理，直至解除租赁合同，要求家庭退出公共租赁住房。政府指定机构应在15日内将处理结果向住房保障管理部门报告，并及时将检查及处理情况录入公共租赁住房管理信息系统。第二十八条 保障家庭若出现恶意欠租、拒不腾退住房等行为且经3次通告无效的，应按租赁合同的约定承担相应责任，住房和城乡建设部门应停止发放租赁补贴；保障家庭若出现非法侵占保障性住房且经教育不改的，依法移交公安机关处理，住房和城乡建设部门应取消其保障资格。 第五章 社区服务与管理第二十九条 政府指定机构应按照便于管理、利于服务、综合利用的原则为社区服务管理办公室合理安排办公服务场所。第三十条 区级人民政府（管委会）应当为社区服务中心或乡镇政府提供与开展保障性住房小区服务管理相适应的经费、人员和设备保障。第三十一条 社区服务中心、乡镇政府负责保障性住房小区的公共服务和社会管理工作，积极建立与相关部门、房屋出租人及住户的联动机制，抓好保障性住房小区社会治安综合治理等工作。第三十二条 社区服务中心应根据保障性住房小区就业困难人员情况设置公益性岗位，政府指定机构也可向市、区就业服务机构申请公益性岗位，提高保障家庭收入。小区生活困难人员可参与小区物业服务工作。第三十三条 社区服务中心、乡镇政府应设立由社区服务中心或乡镇政府、公安派出所、政府指定机构或其委托物业服务企业及住户代表共同组成的保障性住房社区服务管理办公室。第三十四条 社区服务管理办公室应当围绕服务住户、凝聚人心、优化管理、维护稳定的要求开展服务管理工作，其主要职责为：（一）宣传国家的法律、法规和政策规章；（二）监督保障性住房物业服务企业履行服务管理职责；（三）通过小区内就业或结对帮扶就业等方式拓展就业渠道，积极开展“就业培训进社区”，鼓励和引导低收入家庭创业、就业，逐步提高低收入家庭生活水平；（四）组织开展社区志愿服务，并根据居民的需要，组织开展或者引进市场组织开展日间照顾、居家养老、家政、托幼、修理、文化娱乐等多种形式的便民利民服务；（五）指导和帮助住房以栋为单位民主推选代表建立住户自治委员会，实施住户自治；（六）协助社区服务中心、居委会建立社区居民、组织信息库，掌握居民、组织动态信息；（七）收集社情民意，通过主动沟通、疏导思想、理顺情绪等方式化解矛盾；引导承租人规范行为和自觉参与社区事务；建立健全诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制、社区防范机制等服务管理机制，维护社区治安和稳定。社区服务管理办公室应帮助住户自治委员会通过合理的创收措施多渠道筹集工作经费，确保住户自治工作正常开展。第三十五条 住房和城乡建设、公安、教育、城市管理、人力资源和社会保障、住房公积金、供水、供电、燃气、广电等部门及社区服务中心、乡镇政府、保障性住房产权人或其委托管理单位要建立信息共享机制，按照职责分工做好保障性住房小区的社区服务和管理工作。（一）市、区住房和城乡建设部门负责组织保障性住房保障年度复核工作，对保障家庭的异动情况进行处理，做好保障家庭随机抽查；（二）民政部门负责保障家庭的收入审核工作，对小区失业人员、城市最低生活保障人员和优抚对象进行社会救助、社会帮扶；（三）公安部门及其派出机构应根据保障家庭申请及时办理户籍迁移手续，协助社区服务中心、乡镇做好社会治安综合治理工作，建立社区安全防范机制和防范网络；公安交通管理部门负责协助相关部门对保障家庭车辆购置情况进行核查；（四）教育部门应积极支持处于义务教育阶段的保障对象子女在公办学校就近入学；（五）城市管理部门负责做好保障性住房小区市政排污、路灯等配套设施的管理和维护；在规划管理部门认定违法（违章）事实的基础上，及时处理住户违法（违章）建设行为；（六）人力资源和社会保障部门负责协助相关部门对保障家庭交缴社会保险情况进行核查，为保障家庭就业、创业提供政策扶持；（七）住房公积金管理部门负责协助相关部门对保障家庭住房公积金交缴情况进行核查；（八）工商、税务、商务等部门应积极为住房保障家庭创业提供政策扶持；（九）卫生、体育、供水、供电、通讯、燃气、广播电视等部门配合产权人做好保障性住房小区相关生活配套设施的建设、维护和服务工作。 第六章 法律责任第三十六条 市、区住房和城乡建设部门及保障性住房产权人或其委托管理单位应畅通投诉举报渠道，对举报投诉的违反保障性住房管理规定的行为，一经查实，严格处理，并及时向社会公布处理结果。第三十七条 纪检监察、审计、财政、住房和城乡建设等部门要加强对保障性住房运营管理的监督和检查，及时发现和纠正有关部门和人员在保障性住房运营管理和资金使用过程中的违规行为。第三十八条 国家机关工作人员、保障性住房产权人及管理机构工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、严重失职及侵害承租人合法权益等行为的，给予相应纪律处分，情节严重构成犯罪的依法移交司法机关追究刑事责任。第三十九条 承租人有下列行为之一的，应按租赁合同约定承担相应责任，市、区住房和城乡建设部门应责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入保障性住房管理档案，由市住房和城乡建设部门依法予以处罚：（一）转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的；（二）改变所承租保障性住房用途的；（三）破坏或者擅自装修所承租保障性住房，拒不恢复原状的；（四）在保障性住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。有前款所列行为，承租人自退回保障性住房之日起五年内不得再次申请保障性住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第七章 附则第四十条 社会投资者（含各类企业、园区、机构、个人等）投资建设的保障性住房，具体运营管理办法可依据本办法自行制定，报市住房城乡建设局备案。第四十一条 清镇市、修文县、息烽县、开阳县保障性住房运营管理工作可参照本办法实施。第四十二条 本办法由贵阳市人民政府负责解释。第四十三条 本办法自公布之日起施行。

两者区别：

第一，审计工作的目标不同。政府审计是对政府机构的财政财务收支情况进行审计工作，而民间审计是注册会计师对企业每年的财务报表是否按照适用的会计准则和相关的会计制度编制进行的审计工作。第二，二者所采用的审计标准不同。政府审计是审计机关依据《中华人民共和国审计法》和《国家审计准则》等进行的审计，而民间审计是注册会计师依据《中华人民共和国注册会计师法》和中国注册会计师审计准则进行的审计工作。我个人认为，这点尤其重要，需要相关审计人员清楚相关的法规，因为不同的法规对某一事物的认定可能存在明显差距，如果在审计工作中错用了相关法规，会严重影响审计工作的效果。第三，二者的经费、收入来源不同。政府审计所需要的经费由财政支付，不需要被审计单位提供，因此政府审计工作的独立性很强，有很强的参考价值。而民间审计是由注册会计师事务所来完成的，注册会计师事务所作为一个企业，其收入理所当然来源于被审计单位，因此在审计工作中相对来说独立性可能没那么强，但是可以作为政府审计工作的参考资料。第四，取证权限不同。国家审计机关有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查，并取得有关证明材料，有关单位和个人应当支持、协助审计机关工作，如实向审计机关反映情况，提供有关证明材料，也就是说政府审计具有行政强制力。与此形成鲜明对比的是，注册会计师在获取证据时很大程度上有赖于被审计单位及相关单位的配合和协助，对被审计单位及相关单位没有行政强制力。第五，对发现问题的处理方式不同。政府审计人员不仅要出具审计意见书，而且对相关违规行为要做出在审计决定或者向有关主管机关提出处理、处罚意见。但是注册会计师对审计过程中发现需要调整和披露的事项只能提请被审计单位调整和披露，没有行政强制力，如果被审计单位拒绝调整和披露，注册会计师可以出具保留意见或否定意见的审计报告。考虑到审计范围可能受到被审计单位或客观环境的限制，注册会计师还可以出具保留意见或无法表示意见的审计报告。

如何提高审计业务能力

作为审计人员，如何提高自己的审计业务能力呢?下面整理了一些方法，希望对大家有所帮助!

一、学而多思

现在是信息爆炸的社会，知识更新换代的程度远远超过以往任何时候，要想跟上时代的脚步，提高工作能力，必须做到“学而多思”。

首先是“找书学”。书本是最好的老师。我们要在日常多抽空学习新出台的法律法规，阅读相关业务书籍，为自己加油充电，做到打有准备之战，更好地满足工作需要。正因为平常积极主动学习国家关于住房制度改革方面的政策、法规，关注相关的新闻播报，从而得到了对国家安居工程建设的多方位、宏观的认识，在审计署统一组织安排城镇保障性安居工程审计中，担任主审的我能够做到得心应手，较好完成了工作任务。

其次是“找人学”。三人行必有我师。工作中一定要多找身边的人学习，特别是老同志工作多年经验丰富，应该多向他们讨教学习先进的经验做法;年轻同志接收的新事物多脑筋更灵活，可以积极和她们沟通交流寻找好的工作方法的创意。如在审计某机关基建维修改造项目支出时，我向老同志请教取经，查出重复支付工程款15万元，予以追回;在对某垦区危房改造的审计中，我找年轻同志一起研究审计思路，查出了超范围发放危房改造补贴资金万元等问题。

还需要“找事学”。“找事学”就是在实践中学习。每一个审计项目都有值得学习的东西，我们可以在以往开展的审计项目、查出的案例或者其他地市州交流过来的优秀审计项目、案例中找到可以借鉴和加以利用的成果，从而开拓视野，提高工作效率。如在某审计项目中，针对保障对象的身份问题，我们就利用以前采集的数据，借鉴以前的分析方法，查出了16户人员通过虚报资料和数据等手段，95户保障对象不再符合享受条件，违规享受的问题。

二、思而多做

用脑筋去思考，用思想去指导，用观念去武装，用行动去落实。具体到审计工作中，体现在“审前研究，审中深入，审后反思”三个方面。

审前研究。在接到一个审计项目时，首先要收集相关的法律法规、数据以及以前年度审计情况、其他外围信息等方面的资料，充分了解被审计单位基本情况，然后再根据各单位的行业特点、规章制度以及政策设定的初衷，结合业务环节的关键控制点进行分析，制定详实的审计实施方案，确定审计重点，确保做到事半功倍。如在某单位预算执行的项目中，我们审前对其机关的经费来源渠道、全系统各单位基本情况进行了初步了解，收集了相关资料。通过对这些资料的比对分析，发现其经费来源主要是二级单位上缴管理费，其下属单位上缴管理费达542万元，是其财政拨款的倍，而市直国有直管公房一直由其下属单位进行管理与维护的，各下属单位的经费来源主要是国有直管公房租金收入等，很有可能造成靠山吃山，用国有直管公房租金收入弥补机关经费不足。因此我们有针对性地将市直国有直管公房管理的审计纳入了实施方案，把握住了重点，找到了问题，并且分析出了问题形成的主要原因，为市领导宏观决策提供了依据，目前该系统已全部纳入部门预算。

审中深入。在审计项目的实施过程中，不能“就事论事，就账看账”，要勤思考多动脑，注重找到不同经济业务活动之间的关联性，从隐蔽细小的环节去发现问题，不放过任何一个疑点。如在对某医院的审计中，我们将财务数据中不被关注的进货及销售金额较大的卫生材料和试剂筛选出来，用财务数据与业务数据进行关联对比，通过仔细查阅这些资产的采购合同、逐一到医院相关科室实地盘点，并与医院资产登记台账进行核对，最终发现了医院在资产购置中违规接受供应商无偿投放设备4台价值148万元、无偿租借设备1套价值18万元，且一直未予登记入账的问题。

审后反思。一个项目结束后，我们要通过反思审计过程中的“得与失”，将经验与教训进行系统的总结，才能站在更加宏观的角度，将工作成果进一步的提炼升华，以利于指导今后的工作。如通过对以前年度对某系统的审计情况的总结反思，我们发现该部门的部分二级单位采取的定额预算拨款，财政供养人数大大少于编制人数，且基本没有其他的经费来源，还承担了大量的服务性工作，远远不能满足其机构运转需要。所以在去年对其二级单位进行审计时，我们积极调整审计思路，主要从该单位经费保障不足，机构运转困难，养护资金缺口大，维养前景堪忧的角度，向市政府反映情况，得到政府领导高度重视，专程前往调研，召开专题办公会，召集多个部门领导共同商讨，提出了三套解决方案，做到了监督与服务并重，为被审单位办了实事，得到了被审单位的好评。

三、做而有成

“做而有成”是我们的最终目标，怎样才能“做而有成”呢?

一是创新思路，提高质量。审计的任务就是“揭示问题、规范管理、促进改革、提高效益、维护安全”。在审计中，我们要较好地遵循这个总原则，积极探索有效的审计方法，做到坚持“由面到点审”，财务、业务“同步审”，“内、外结合审”，不断提升项目质量，发现深藏的、隐蔽性的问题。如在某区就业培训补贴资金审计中，发现部分培训机构是中等专业学校，而国家针对中等专业学校的.学生有阳光工程、雨露工程的专项补贴发放，我们分析培训机构可能存在借用培训资料进行多头申报补贴资金的问题，所以分别到农业、扶贫等部门，取得了阳光工程、雨露工程的补贴发放数据，与就业部门的培训补贴发放数据进行分析、比对，查出有关单位重复申报、未取得执照套取创业培训补贴94万元等重大违纪违规问题。

二是提炼情况，转化成果。现代审计的实践越来越表明，审计理念要从过去的“看门狗”、“经济卫士”转变到“免疫系统论”，要把大局意识和宏观意识贯穿到审计工作的始终，促进宏观政策的落实。如2010年，我们从审计促进相关政策措施落实的角度，编写“我市医保新政实施中存在的问题及建议”，揭示了地方财政对医保投入偏少、住院医疗缴费提标偏高、统筹基金结余略显偏大等问题，呼吁政府强化责任意识和资金投入、逐步调整筹资与提高待遇矛盾、建立基本医疗保险基金运行情况和风险预警制度。原常务副市长在报送的医保新政对统筹基金影响的审计调查报告上做了“请财政、劳动、医保等部门阅文，针对审计中的问题提出规范管理的办法，请范秘书长安排我参加专题研究一次”的具体批示。2011年，市政府出台了《XX市城镇基本医疗保险工伤保险生育保险市级统筹实施办法》。

三是剖析案例，完善机制。在审计中，我们要始终将完善相关管理体制、机制作为审计的出发点和落脚点，注重审计情况的综合分析，以取得更好的效果。如在对市直住房公积金的审计中，针对覆盖面不够宽、缴存差异大、预留手续费偏高等问题进行了深度剖析，找出原因，关注市直公积金制度的公平、效益与可持续发展，“市长专报”全文采用，3位市领导作了具体批示，为完善公积金制度做出了应有的贡献，充分彰显了审计的防护性、建设性作用