越秀的审计师

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房企年报季，审计师压力大。

近日，REDD援引知情人士消息称，普华永道计划逐步退出民营房企的审计业务。“普华永道可能会对财务状况较好的开发商出具保留意见或者无保留意见带强调事项段，也可能直接拒绝签字。”

一位在“四大会计师事务所”工作过的人士解释道，“如果一家地产公司的财务信息披露大体上没毛病，可 其中部分重要信息没有得到证据支持，或者支持力很低 ，需要raise concern，普华永道就不会签无保留意见。”

当下，房企接连走向债务展期或违约。提供审计服务的会计事务所，如果不能及时提示财务风险，或将面临来自监管和债权人的双重压力。

分手大戏

普华永道与房企的分手大戏，自1月开始上演。

1月27日，合生创展公告普华永道辞任。就分手原因，合生创展给出的说法是：“审计费用未能达成共识。”

在辞任函中，普华永道提请合生创展股东和债权人注意，其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据，包括： 合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值 。因未取得所需数据，无法完成审计程序。

3月，年报季到来，普华永道与越来越多的房企及其物企分道扬镳。房企方面给出的原因多为，审核费用未谈拢，或者疫情影响审计流程。

普华永道在辞任函中， 多次提到了对房企银行存款的审计 。通常而言，房企会在财报中披露“货币资金及现金等价物”，而这其中有部分资金受限制，不能即时调动以用于偿还短期债务。

3月21日，融信中国公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师。

普华永道在辞任函中指出：（1）针对银行回复的询证函中所述融信的个别银行存款抵押，集团管理层须作出进一步澄清；(2)所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。

3天后，宝龙地产和宝龙商业双双公告，普华永道辞任公司核数师，委任开元信德为新任核数师。

普华永道在辞任函中称，已取得有关公司附属公司两笔存款的银行确认，须公司管理层进一步厘清及与审核委员会讨论。辞任函还称，疫情影响了多笔银行及其他账款结余的确认进度。

在今年的财报季，据《21CBR》不完全统计，截至3月30日，普华永道已在越秀地产、港龙地产、美的置业、远洋集团、碧桂园集团、新城控股、佳源国际控股、景瑞控股的年报上签了字； 已辞任世茂集团、融信、宝龙地产、合生创展的年报审计工作 ；仍负责审计的融创、雅居乐、德信宣布推迟刊发业绩。

值得注意的是，分手之前， 普华永道与世茂集团合作了27个财年，与合生创展合作了18个财年，与宝龙地产合作了13个财年，和融信中国合作了6个财年 。

审核严苛

2021年10月15日，香港财务汇报局公告称，就一房企2020年度账目和2021年中期账目的财务报表展开查讯。同时，对普华永道就2020年年度账目进行的审计展开调查。

“在2020年年度账目的核数师报告中，普华永道发表了无保留意见，没有提及持续经营的重大不确定性。”香港财务汇报局称。

收到来自香港监管机构的警告后，普华永道今年重点审查了房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益，以及物企的贸易应收款项。

有固收业内人士公开表示，其从多名房企人士处获悉，普华永道对于合营项目的并表口径提出了更加苛刻的要求。

合营项目并表与否，是房企调节负债及利润的利器。如果在项目投入及开发期并表，将提高房企的负债水平。如果在项目的销售期并表，将提高房企的营收及利润。

他写道，过往，合营项目的并表条件较为宽松， 现在普华永道要求合营方出具放弃相关权益的确认书才可以认定并表 。

“不让（处于销售期的）优质项目并表，可能导致房地产公司的报表规模骤降，利润骤降，杠杆飙升。这是房企不能接受的。”该名人士称。

有机构投资者对《21CBR》表示，其从三个渠道获悉，普华永道今年重点审核房企的少数股东权益问题，要求出具函证说明，“ 没有保底，没有明股实债 ”。

“没法出具函证，很困难。”该名投资者称。

物业公司方面，普华永道的审计重点指向了贸易应收款。物业公司通常能接到关联房企的单子，这保障了物企的营收及利润。硬币的另一面，房企可能拖欠物业费，进而形成坏账。

3月22日，融信服务公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师，公司董事会正在委任新核数师。

普华永道在辞任函中称，截至2021年12月31日， 融信服务应收融信中国及其合联营公司的贸易应收款项结余，同比大幅增加 ，“考虑到中国房地产行业自2021年下半年开始的市场及融资环境波动，可能存在潜在信贷风险”。

普华永道指出，尚未获得足够资料，用来评估该等应收款中，有多少预期信贷亏损拨备。

风险加大

四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。

截至2021年上半年，安永为22家头部内资房企提供审计服务，普华永道与18家达成合作，毕马威和德勤分别是8家。

普华永道2021财年报告显示，其审计服务面向的客户中，金融服务行业占了38% ， 健康 行业占了29%，技术、媒体以及电信行业占了29%，未提及房地产行业。

而在普华永道中国地区的官网上， “房地产”是其重点服务的行业之一 。

有分析指出，审计师如果因出具不适当意见，被监管机构调查，白做之余还要赔钱， 签字的会计师还可能遭受停牌处分 。

“在某个产业密集暴雷的时刻，会计师事务所尤其需要管理风险。否则有可能变成下一个安达信。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对《21CBR》表示。

此外，黄立冲表示，如果房企债务展期或违约， 会计事务所有可能被债权人起诉 ，“这帮债权人亏损很大，他们告多一些人，可以减少点损失”。

黄立冲称，一般审计机构与公司会在合同中约定，披露信息和资料是公司管理层的责任，审计机构没有责任，“这不能防止别人上诉，如果被起诉，审计机构的品牌影响以及潜在的法律费用，需要自行承担”。

“小公司支付的审计费用，一年一般是一两百万，大公司一年可能是五百万或一千万。但是 一场官司打下来，光是律师费用，可能就要花两三千万，甚至三四千万 。审计公司退出地产行业，减少自身风险，我觉得是个理性抉择。”黄立冲表示。

2020年财报，在4家地产老主顾身上，普华永道共收了3482万元的审计费用，其中融信的审计费用771万元，世茂的审计费用1300万元，宝龙800万元，合生创展611万元。

普华永道并非地产行业的生意都不做，只是放弃了部分单子。这家精明的会计事务所，或许看到了，有些项目风险远大于收益，赌上公司信誉签字，不划算。

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优秀审计师需要具备的五大特质

审计是技术活儿，也是体力活儿。审计师既要掌握行业发展趋势，又要运用正确的审计技能，执行缜密的审计程序。面对不断更新的行业规范和不断提高的客户预期，审计师需要在有限的时间和预算内完成更多的工作。出于压力，审计师往往陷入这样的怪圈，即“完成审查核对表”就误以为自己已经完成了审计工作，且给出了正确的审计意见。其实“完成审查核对表”仅是成功执行审计项目的基础，要想做好，需要的远远不止于此。下面是我为大家带来的优秀审计师需要具备的五大特质，欢迎阅读。

1、审计专业性和职业素养

选择了审计行业，就意味着需要终生学习。事务所每年都会为审计师安排固定时长的培训，教授新的审计技巧和学习最新的审计规范及行业动态。比如今年的会计准则对审计有何影响?经济低迷下，各行业的整体发展趋势如何等等。

审计师必须时刻保持职业道德，不放过任何蛛丝马迹，以便能察觉相关的不合规现象。审计专业性和职业道德是成功执行审计的基本条件。

(关于细节的决定成败的例子请见>> 6个例子告诉你，如何成为一个优秀的审计师)

2、全局观念

从全局着眼，在审计计划阶段非常重要，能帮助审计师了解客户的情况及所属行业的发展趋势，从而评估客户的业务发展。通常的审计手段是“审计核查表”的方法。此种方法的弊端是审计师需要向客户问大量的问题，审计师往往专注于问询完所有的问题，而不去想答案的深层意义，从而掩盖了大局。好的审计师，只问最有针对性的问题，将主要精力放在大局的把控中。

3、人际能力和沟通能力

审计绝不仅仅是查账这么简单，需要有很强的人际交往，沟通协调能力。好多情况下，客户并不喜欢审计，因为谁也不喜欢被别人审查和监视的感觉。而且，在审计中，客户需要为审计准备许多资料。因此为了保证审计的顺畅和有效，审计师需要让客户觉得轻松自在。审计师要尊重客户，毕竟客户支付审计费，正所谓顾客是上帝嘛。超高的沟通能力能够使审计师与员工、经理、合伙人和客户保持良好的关系。在邮件替代了面对面交流的时代，成为一名高效的.沟通者显得尤其重要。审计不是一个人的工作，亟需团队协作，确保大家劲往一处用。

4、决断能力

审计证据收集好后，审计师需要做出决定，筛选最相关信息。这种能力在信息爆炸的时期尤为挑战。做出的大部分决定时，审计师都会经历挣扎的过程，衡量信息的相关度。有时经过筛选，发现可能需要更多的证据来支持审计意见。这样就会导致审计进程一拖再拖。因此决断力在审计中至关重要，客户也希望他们的审计强大而高效。

5、眼界和直觉

审计经验的积累对于审计师而言，是一笔巨大财富。审计经验越多，对于审计技巧的运用越娴熟，同时积累的行业知识也更深入，有助于分析客户在行业的发展，开阔眼界，培养对某行业审计的灵敏度。好的审计师，能通过积累的审计技巧和行业知识，较快的掌握客户业务情况，并发现当期的问题。他们对客户关于审计问题的回复也不会照单全收，而是深入发掘，得出结论。由审计经验积累而来的眼界和直觉，是成功审计的必备特质。