李明房产中介审计师

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原标题：自杀案致别墅成“凶宅”，死者前女友和表嫂被索赔两百多万元

因为具有一定社会知名度，男子任华让女友和表嫂作为租赁合同签约人，租下一栋别墅。

不到一年，任华因患抑郁症在租来的别墅里自杀身亡。房东认为自己的别墅成了“凶宅”，将两名合同签约人告上法庭，要求二人连带赔偿房屋贬值损失人民币万元。

11月3日，澎湃新闻（）记者从上海市普陀区人民法院获悉，该法院日前审理后作出判决，驳回了原告的诉讼请求。

房东要求赔万元

法院透露，2015年，李明购买了一栋位于上海普陀区某高档小区的别墅，由于暂无自住打算，便对外出租。

经中介介绍，李明遇到一对想长期租房又有经济实力的青年男女。双方从看房到协商，进行得都很顺利，但租客任华提出自己由于工作原因具有一定社会知名度，希望具体合同的签订由其女友唐兰负责。

李明了解到唐兰不是上海户籍，为保障合同能够安全履行，要求任华再找一位上海户籍的亲属作为共同签约人。于是，任华联系了自己住在附近的表嫂徐丽莲帮忙。

2015年11月19日，李明同唐兰和徐丽莲二人签订了房屋租赁合同，合同约定租期为2015年11月20日至2017年11月19日止，租赁押金25000元，月租金12500元，按年支付。合同中约定，未经出租人书面同意，承租人不得将房屋转租或分租给他人。当日，唐兰向李明支付了一年的租金和租赁押金共计175000元。

起初，该别墅由任华和唐兰一同居住，不久后二人分手，唐兰搬离后由任华一人居住。2016年9月，任华因患抑郁症，在该房屋内自杀死亡。事后，经李明与任华亲属沟通，双方均同意解除租赁合同。事后李明向普陀区人民法院提起诉讼，要求唐兰和徐丽莲二人连带赔偿房屋贬值损失人民币万元。

原告李明认为，被告唐兰、徐丽莲在签订租赁合同后，再将房屋再转租给任华居住的行为属于未经李明同意，擅自将房屋转租他人，侵犯了自己的知情权。同时对房屋实际居住人未尽到合理注意义务，因房屋内发生非正常死亡事件，让房屋成为“凶宅”，导致房屋的市场价值发生贬损，至今无法出租亦无法出售。因此，根据《民法通则》公序良俗和公平原则的规定，李明主张两被告按照房屋购买价格的30%承担连带损害赔偿责任，即万元。

被告唐兰、徐丽莲共同辩称：两被告并非房屋租赁合同的实际当事人，只是实际居住人任华的签约代理人，李明在出租时亦知晓这一情形。实际居住人任华因抑郁症自杀属于意外事件，并非被告所能控制，且即使存在不良影响，伴随时间推移，该事件影响将逐渐减弱，故两被告对此并无过错。另李明要求赔偿金额的计算方式也不够客观，该事件发生后，原被告双方已协商解除合同，租赁期内提前支付的租金及押金尚未退还，该款可用于弥补李明的经济损失。因此，不同意李明提出的全部诉请。

法院驳回原告诉请

普陀法院经审理认为，该案中原告李明提起财产损失赔偿诉讼的主要理由是两被告在签订租赁合同后的侵权行为，加上任华的自杀行为，导致系争房屋出现价值贬损。

法官主要从三方面解析该案争议焦点：

第一， 唐兰、徐丽莲二被告在该起事件中是否存在过错？

首先，二被告让非签约人任华实际居住的行为并非法律意义上的“转租”。通常意义上的“转租”是指承租人将房屋交由他人使用并收取一定费用的行为，未经出租人同意，禁止转租、分租，除了保障出租人选择权，还有着不让承租人转手牟利的含义。

该案中，李明并无证据证明任华向唐兰支付租金这一事实。且现实生活中，在没有特殊规定的情况下，承租人可以自己居住，也可以邀请家人或其他有特定亲密关系的人一同居住，该案中，唐兰同曾为男朋友的任华一同居住也并无不妥。

其次，该案证据足以证明李明知晓任华为房屋的实际承租人或实际居住人。李明出于交易安全考虑，要求被告徐丽莲一同加入租赁合同，即表明李明并未将签约人当然视作实际居住人。而任华作为被告唐兰的男友，一同参与租赁事宜协商，李明也应当足以预见到非签约人任华可能实际居住该房屋内。且结合各方当事人对于签约过程的陈述相互印证吻合，足以证明李明知晓任华为房屋的实际承租人或实际居住人。

再次，两被告对于任华的自杀行为并无合理注意义务。任华作为完全民事行为能力人，因身患抑郁症选择以自杀方式结束自己的生命，是其主观意识造成的，这并非两被告所能控制，该行为大大超出了被告所应承担的合理注意义务的限度范围。

因此，唐兰、徐丽莲二被告在该起事件中不存在过错。

第二， 任华的自杀行为是否造成了系争房屋的价值贬损？贬损了多少？

法院认为，对于房屋贬值损失的认定，应考虑“损失”是否实际发生，损失金额是否确定。李明购置房屋是为今后居住及生活所用，自杀事件发生后，房屋的结构及设施等并未发生任何损害，其使用价值亦未降低，最重要的是，李明也未将该房屋实际出售，其所称的“损失”仅仅体现为一种主观上的可能性，目前并未实际发生。其次，李明提供一份中介人员对该房屋价格的录音内容。从形式上看，电话咨询的内容并不具有确定性，以电话咨询调查来确定“损失”金额并不客观。李明也表示，诉请中以房价30%的标准作为损失是其个人内心的评估，不能构成法律上认定损失的基础。

因此，该案中并无证据证明自杀行为对系争房屋造成实际价值贬损。

第三， 被告的行为及任华的自杀与李明所称的“损失”之间是否存在因果关系？

因果关系是加害行为与损害之间必不可少的链条。从大前提看，李明提供的电话咨询记录表明，中介人员对于房屋是否会发生价值贬损也并非绝对肯定，考虑到任华具有一定社会知名度，并非所有人会对房屋的居住产生忌讳，有可能会产生贬值损失。从小前提上看，李明并未将该房屋实际出售，这种“损害后果”只是一种主观可能性，并未实际发生。故从相当因果关系的两个组成部分来看，李明所称的房屋贬值损失与任华的自杀行为间并不存在侵权法要件中的因果关系。

最后普陀法院审理判决，驳回原告李明的诉讼请求。

（文中人物均为化名）

李平性别:男学历:本科李平先生：1967年生，中国籍，无境外居留权，本科学历。历任北京核工程研究院工程师；香港联视电子有限公司总裁助理、中国区行政总监；烟台十维电信设备有限公司总经理；烟台十维实业有限公司董事长；烟台东土电信技术有限公司董事长、总经理。现任北京东土科技股份有限公司第三届董事会董事长、总经理；北京东土电信技术有限公司董事长、总经理；全国专业标准化技术委员会全国工业过程测量和控制标准化技术委员会委员；北京市石景山区政协委员；北京市石景山区工商联副主席。 年龄:46职务:董事长,总经理任职时间:2009-08-03孙优贤性别:男学历:本科孙优贤先生：1940年生，中国籍，无境外居留权，本科学历，教授，博士生导师，中国工程院院士。历任中国民主同盟第八、第九届中央委员会常务委员，浙江省人大常委会副主任，浙江省民主同盟第九届委员会主任委员，全国政协第十届委员会常务委员。现任中国自动化学会理事长，中国仪器仪表行业协会副理事长，中国化工学会化工自动化及仪表专业委员会主任，浙江省自动化学会理事长，浙江大学工业自动化国家工程研究中心主任，浙江大学控制系工业控制研究所所长，浙江浙大中控信息技术有限公司董事长，浙江三鑫自动化工程有限公司董事长，浙江三鑫科技有限公司董事长，上海海得控制系统股份有限公司独立董事，聚光科技（杭州）股份有限公司独立董事，浙江海越股份有限公司监事会主席，北京东土科技股份有限公司第三届董事会独立董事。获上市公司独立董事培训证书。 年龄:73职务:独立董事任职时间:2009-07-31刘志耕性别:男学历:本科刘志耕先生：1963年生，中国籍，无境外居留权，本科学历，注册会计师，高级会计师，高级审计师。历任江苏省如皋市税务局专管员、江苏省南通市审计师事务所副主任、江苏通光电子线缆股份有限公司独立董事（2008年9月22日至2011年11月8日）；现任江苏省南通市注册会计师行业党委副书记、南通市注册会计师协会副秘书长、江苏省财政厅及江苏省注册会计师协会CPA执业质量监管员、江苏省注册会计师行业师资，北京东土科技股份有限公司第三届董事会独立董事。获上市公司独立董事培训证书。 年龄:50职务:独立董事任职时间:2013-01-16刘东性别:男学历:硕士及研究生刘东先生：1968年生，中国籍，无境外居留权，研究生学历，博士生导师。历任烟台东方电子信息产业股份有限公司董事、常务副总工程师、配电自动化事业部总经理。现任上海交通大学电子信息与电气工程学院研究员、博士生导师；北京东土科技股份有限公司第三届董事会非独立董事；全国电力系统管理及信息交换标准化技术委员会配网工作组委员。 年龄:45职务:董事任职时间:2009-07-31李明性别:男学历:硕士及研究生李明：男，中国籍，无境外居留权，1969年生，研究生学历，具证券从业资格。历任南光集团有限公司业务部经理、综合部经理；中关村证券股份有限公司董事会事务经理；自2007年起担任公司董事会秘书。李明先生已取得深圳证券交易所颁发的董事会秘书资格证书。 年龄:44职务:董秘任职时间:2009-08-03薛百华性别:男学历:本科薛百华先生：1969年生，中国籍，无境外居留权，本科学历，高级工程师。历任邮电部侯马电缆厂技术员；烟台十维电信设备有限公司产品总监；烟台东土电信技术有限公司监事、产品总监。现任北京东土科技股份有限公司第三届董事会非独立董事、高级副总经理，北京东土电信技术有限公司董事、副总经理；全国专业标准化技术委员会全国工业过程测量和控制标准化技术委员会委员。 年龄:44职务:高级副总经理,总工程师,董事任职时间:2009-07-20李文华性别:男学历:博士研究生李文华先生：1970年生，中国籍，无境外居留权，法学博士学位，经济学博士后，副教授，硕士生导师。历任北京市石景山司法局方正律师事务所律师，北方工业大学经济管理学院助教，亿阳集团、亿阳信通股份有限公司首席法律顾问。现任北京交通大学法学院民商经济法系主任，北京市法度律师事务所律师，北京东土科技股份有限公司第三届董事会独立董事。获上市公司独立董事培训证书。 年龄:43职务:独立董事任职时间:2009-07-31陈凡民性别:男学历:本科陈凡民先生：1975年生，中国籍，无境外居留权，本科学历。曾就职于郑州威科姆科技股份有限公司；北京联合网维网络科技有限公司；尚阳科技（中国）有限公司。现任北京东土科技股份有限公司第三届董事会非独立董事、副总经理；北京东土电信技术有限公司董事。 年龄:38职务:董事任职时间:2009-07-31张利性别:女学历:本科张利：女，1976年出生，中国籍，无境外居留权。本科学历，学士学位，注册会计师，中级会计师。历任经纬纺织机械股份有限公司（上市公司）财务会计、北京中天永信会计师事务所项目经理、北京中兴宇会计师事务所高级审计员。现任北京东土科技股份有限公司财务负责人。 年龄:37职务:财务负责人任职时间:2009-07-20田芳性别:女学历:本科田芳女士：中国籍，无境外居留权，1979年出生，2002年毕业于山东理工大学通信工程专业，本科学历，学士学位。历任烟台零点科技有限公司技术支持部工程师；北京东土电信有限公司生产部经理、计划调度部经理。现任北京东土科技股份有限公司生产中心副总监兼仓储部经理。 年龄:34职务:监事任职时间:2013-01-16王爱莲性别:女学历:本科王爱莲：女，中国国籍，无境外居留权，1981年9月出生，本科学历。2008年8月至今任公司人力资源部培训与发展经理；2011年3月至今任公司第二届监事会职工代表监事。 年龄:32职务:监事会主席任职时间:2013-01-18朱莹性别:女学历:硕士及研究生朱莹女士：中国籍，无境外居留权，1986年出生，2009年毕业于北京交通大学电子信息工程学院通信与信息系统专业，研究生学历，硕士学位。2009年起就职于北京东土科技股份有限公司，曾任测试工程师、产品经理等职务。现任公司产品项目一部副经理。

远洋集团李明现为中国人民政治协商会议第十三届全国委员会委员、中国房地产业协会名誉副会长，英国皇家特许建造师及高级工程师。

不是的，香栀花园是他租的，他自己买的小区是在闸北区的一个老式小区，其实很多明星并不像你想象中的那么有钱，什么代言费几百万，片酬几千万，都是假的，刘德华2014年在节目中说了2012年拍的电影片酬也就3000万，你想想，一个天皇巨星，片酬2012年才3000万，乔任梁这样刚出道没多久的，能有多少钱？我不是看不起他，只是说出了事实，人怕出名猪怕壮，很多一些小有名气的明星，说起来也是个明星，但是又赚不到多少钱，但是又顶着个明星的光环，长时间的心理压力，肯定会受不了，所以普通人还是平平淡淡些好，你看到很多明星闪耀的背后，其实都顶着巨大的压力，要被多少眼睛盯着，一个失误，经过媒体一炒作，就满盘皆输，被广电封杀，这辈子就别想翻身了

远洋集团李明现任中国人民政治协商会议第十三届全国委员会委员、中国房地产业协会名誉副会长，英国皇家特许建造师及高级工程师，全球健康建筑标准委员会专家；曾任中国人民政治协商会议北京市第十届及第十一届委员会委员，北京市朝阳区第十三、十四及十五届人大代表，并曾任住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家。

远洋李明曾任中国人民政治协商会议北京市第十及十一届委员会委员以及北京市朝阳区第十三、十四及十五届人民代表大会代表，并曾任住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家。