龙光集团审计师

首先是债务危机，8月7日龙光宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，实质性债务违约。 其次是股价危机，8月24日龙光停牌三个多月后复牌，市场用一场暴跌予以回应。9月5日再度暴跌16%后，龙光的市值仅剩38亿港元。都快要跌没了。 第三是经营危机，8月底披露的2022年中报显示，龙光上半年的业绩可以说惨不忍睹。 隐藏在三重危机之后，还有容易被忽视，但却可能是最严重的第四重危机：信任危机。 今年以来，从表外债务的披露到审计机构的更换，外界对龙光的质疑一直不绝于耳。 01. 表外负债 传着传着就成了真的 龙光的负债规模到底有多大，恐怕没人能说得清。除了公司披露的数字，龙光一直被质疑存在大量未披露的债务。 早在今年1月，市场就有消息称，龙光集团存在规模约20亿美元—30亿美元未披露的美元私募债。 龙光集团一开始自然是坚决否认。1月14日，龙光还宣布从公开市场回购2000万美元优先票据，试图证明自己“不差钱”。 但很快龙光又在投资者电话会议中承认，其担保的私募债不超过10亿美元。 如果对龙光表外负债的质疑，只是无法确定来源的市场传闻也就罢了。 但上半年，多家大名鼎鼎的机构亲自下场提出质疑。从那时起，龙光的表外负债就不再是传闻那么简单了。 随便举几个例子： 首先是标普：1月底，标普宣布将龙光“BB”长期主体信用评级及未到期优先无抵押债券的“BB-”长期债项评级列入负面信用观察名单。 原因是标普认为龙光或许存在之前未公布的债务担保，因此需要更多信息来分析该债务的存在情况。 其次是瑞银：3月份瑞银发布报告指出，龙光的表外债务规模可能达580亿元至790亿元。是2021年中报报告净负债的倍至倍，并将龙光的评级由中性降至沽售，目标价也大幅下调至元 最接近实锤的是安永：5月份，龙光的审计机构安永辞职。辞职报告里提到其收到了一封匿名电子邮件。邮件主要质疑三点： ① 龙光是否具有持续经营能力； ② 龙光是否适当地披露了为合营、联营企业20亿美元-30亿美元担保； ③ 龙光是否披露了其为合营伙伴借款提供亿美元的担保。 直到8月份，龙光才在2021年年报中正面回答了问题： 2021年，龙光为合营、联营企业，合作伙伴及其控制的实体提供的担保金额为亿元。 按照今年的披露标准倒推2020年，龙光为合营、联营企业，合作伙伴及其控制的实体提供的担保金额为亿元。 但龙光原先在2020年年报中披露的担保金额仅有亿元，差额足有238亿元之多。与当初市场传闻的金额相差无几。 当然，龙光必然不会轻易承认自己刻意隐瞒这200多亿。 公司的理由是： 2021年房地产市场发生重大变化，公司对2021年财务担保的最大风险敞口采取了更严格的标准，同时基于该标准对2020年的数据进行了调整。 02. 以后的话 还能信吗 作为昔日“地王收割机”，龙光近半年来的表现，实在无法评述。 客观而言，最近一两年，不论经营情况，还是债务情况，龙光的处境都不算好； 但行业大势如此，也不是龙光一家的问题。 不过，在对待是否存在表外负债，以及多大金额这件事上，龙光的诚信是值得怀疑的。 2月份，市场传闻龙光更换审计机构。龙光不仅火速辟谣，还表示双方沟通良好。 到了5月份，安永真的辞职了，龙光在公告中却只字不提辞职信，只说是因为疫情隔离，影响了审计进度。 问题是，疫情影响都存在，为什么其他房企的审计都能完成，龙光却完不成；为什么安永给其他公司审计都正常，却无法按期给龙光审计？ 8月份，龙光宣布暂停支付5笔境外美元有效票据到期的利息，正式违约。

作为龙光集团的创始人，潮汕富豪纪海鹏被外界称为，深圳地产圈最神秘的潮汕地产商人。

虽然龙光地产规模已超千亿，但他鲜少在公开场合露面。

纪海鹏自己估计也没想到，最近走入众人的视野，却是因为债务问题。

随着龙光这家企业债务危机的爆发，一直力求低调的纪海鹏，或许很难再低调下去。

3月份以来，有关龙光的债务传闻持续发酵。

有消息称，龙光一笔与与平安信托合作的贷款已经发生逾期，平安信托提前收贷。

还有传闻称，龙光控股旗下3月22日到期的亿元在岸债券“18龙控02”已经就展期事宜发起谈判，计划先偿付10％本金。

传闻猛如虎，龙光的股票及境外债券价格，于3月7日双双下跌。

当日晚间，公司不得不出来紧急回应：

“龙光控股的现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，短期存在一定的偿债压力。

2022年3月，有亿要还，目前，龙光控股已通过自有资金兑付亿元，剩下的会积极筹措资金。

至于平安信托提前收贷的事，双方一直保持沟通，仍在按照合同相关条款和约定推进。

经自查，截至公告出具日，公司积极筹措资金应对短期流动性压力，经营活动一切正常。”

龙光的回应，等于坦诚了公司面临的流动性危机。

资本市场立刻做出反应。

3月8日，龙光又一次遭遇股债双杀，公司股票午后大跌15%，“20龙控04”跌40%、“19龙控04”、“20龙控01”等多只债券也跌超20%，触发临停。

四面楚歌，龙光走在爆雷边缘

事实上，龙光债务危机的爆发，出乎外界的预料。

因为在此之前的2021年中期业绩显示，龙光不仅三道红线全绿，而且一年内到期的短债仅为115亿元，而龙光账上躺着现金及现金等价物超过400亿，还钱似乎没有难度。

危机爆发的背后，龙光实际上早已四面楚歌。

龙光地产的第一重危机，首先来自于大规模到期的高额债务。

龙光控股在3月7日的回应中称，于2022年3月，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计亿元。截至目前，龙光控股已通过自有资金兑付亿元，后续债券的兑付，龙光控股会通过各种方式积极筹措资金。

言下之意，3月份龙光就要还53亿，但目前只筹到了11亿，还有42亿的缺口。

这还只是3月份到期的债务。

国际评级机构惠誉在3月7日将龙光集团评级下调至负面评级时，披露了龙光更加详细的债务及资金情况。

惠誉称，龙光在2022年有130亿元人民币的资本市场债务到期，包括可回售债券。57亿元人民币的在岸债券将于今年3月至5月到期或可回售。

惠誉还说，截至2022年2月底，龙光公司层面的现金仅为50亿元人民币。

明明去年中账上还有超过400亿的现金，怎么过了8个月，就缩水成了只有50亿呢？

这就不得不提到龙光面临的第二和第三重危机，销售的大幅下滑以及再融资受限。

数据显示，2021年，龙光实现权益合同销售额1402亿元，同比还增长了16%。

但今年1-2月，形势急转直下，龙光的权益合同销售额均大幅下滑，下降幅度高达54%。

同时，伴随着龙光流动性危机的爆发，龙光在再融资上的压力也在加剧，此前网传平安信托提前收贷便是例证。

因市场缺乏信心，许多债权人也可能要求龙光集团提前偿债，若公司不能说服债权人，就可能影响公司的流动性。

更令人担忧的是，除了账上的债务外，龙光或许还存在更多并未披露的债务。

春节前，市场曾盛传，龙光集团有20-30亿美元未披露的美元私募债。彼时，龙光信誓旦旦辟谣，甚至还斥资2000万美元进行债券回购，一副不差钱的模样。

但在几天后召开的投资人电话会议上，龙光竟然主动 打脸 ，亲口承认有不超过10亿美元的担保私募债。

瑞银在3月1日发表的报告中就，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元，即去年6月底报告净负债的倍至倍。

瑞银认为，城市更新业务是龙光表外债务庞大的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。

花钱的口子越扯越大大，来钱的口子却被收得死死的。

龙光债务危机的爆发，或许只是时间的问题。

还钱还是躺平？纪海鹏没有选择

眼下，对于龙光来说，更重要的问题或许是：

和债券人谈债务展期，以避免构成实质性违约而造成债务交叉违约。

据了解，“18龙控02”债券投资人已陆续接到了龙光拟展期的讯息。

初步展期方案是：到期支付20%利息，其余利息与本金则展期18个月。

但据知情人士透露，该方案并不被接受。

至于不接受的原因，和此前的佳兆业十分相似。

还记得此前佳兆业谈债务展期的时候，债权人的喊话吗？！

“唯一可以不躺平的就是佳兆业。”

现在，这句话或许可以换成：

“唯二可以不躺平的，就是佳兆业和龙光。”

债权人否决了佳兆业给出的债务展期方案，原因是觉得诚意不够。但却“贴心”地给佳兆业准备了一份继续借钱的债务重组方案。

比如借钱给佳兆业的旧改项目，但要以对等的股权或者优先债券交换。

为什么？

因为相较其他爆雷的房企，债权人普遍认为，佳兆业的资产更加优质——都在一二线核心城市，当中更不乏深圳的资产和旧改项目。

龙光也是一样的道理。

与佳兆业类似，作为“深圳的地王收割机”，龙光在深圳拥有诸多在售项目及旧改项目。

财报显示，2020年，佳兆业实现权益合约销售金额1207亿元，当中便有715亿，近60%的比重来自大湾区，主要是来自深圳。

截至2021年6月30日，龙光共拥有土地储备8556万平方米，当中近70%位于粤港澳大湾区，近30%位于深圳和临深区域。

深圳的地，大家也懂的，跟RMB没啥区别。

有投资人甚至表示：

“一个前所未有的差的方案，从一个资产质量还不错的企业那边出来，不管出于什么目的，都让人愤怒不已。”

现在，摆在投资人和纪海鹏面前的，应该都是两难的选择。

投资人要纠结的是：到底是接受龙光的展期方案，让其能够稍微喘一口气，创造还钱的可能性？还是要硬刚到底，逼龙光给出更有诚意的展期方案？！

万一龙光和佳兆业一样，选择直接躺平，鱼死网破怎么办？

纪海鹏要纠结的则是：贱卖还是不贱卖？躺平还是不躺平？

贱卖，则意味着或许永无翻身之日。

不贱卖，要如何度过眼下的债务危机？！

实际上，种种迹象显示，龙光已经在“贱卖”一部分资产了。

据财联社消息，一位接近龙光方面的知情人士表示，公司目前正考虑处置更多三线城市项目，这些项目相对来说利润不高，但又有潜在买家感兴趣，由此回笼资金补充流动性需求。

就在昨天，龙光刚刚将汕头一个住宅项目卖给了央企中海宏洋。

据称，出售的价格，甚至比当初龙光的拿地价还要低。

划重点，三线、利润不高、贱卖。

也是，连许老板都说 “绝不贱卖资产”，更何况郭英成和纪海鹏。

毕竟，他们手握的，确实是最稀缺的资产。

龙光集团纪海鹏获得的荣誉奖项有：一、2005年3月21日，省委统战部、省工商联、省发展和改革委、省人事厅、省工商局联合授2. 予龙光集团董事长纪海鹏“广东省优秀中国特色社会主义事业建设者”荣誉称号。二、纪海鹏先生被评为「中国上市公司最佳CEO 50人」，在中国房企CEO排名中位列第4。 三、2019年福布斯全球亿万富豪榜排名第239位，财富值66亿美元。四、 2019年胡润百富榜排名第51位，财富值500亿元人民币五、2019年10月16日，胡润研究院发布《2019胡润女企业家榜》，纪凯婷、纪海鹏（父亲）以500亿元人民币财富排名第6。六、 2019年10月30日，《2019斯维登集团·胡润房地产企业家榜》发布，纪海鹏家族位列第9。七、2019年11月7日，福布斯发布2019年度中国富豪榜，纪海鹏以亿元人民币财富值排名第37。八、 2019年11月21日，《2019胡润套现企业家30强》发布，纪海鹏家族过去一年套现29亿元位列第10位。九、2020年2月26日，纪海鹏家族以600亿元人民币财富名列《2020世茂深港国际中心·胡润全球富豪榜》第224位。十、2020年3月20日，纪海鹏家族以600亿元财富位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第23位。十一、2020年4月7日，纪海鹏以65亿美元财富位列《2020福布斯全球亿万富豪榜》第230位。十二、2020年7月23日，纪海鹏以现金捐赠总额3,023（万元）名列《2020福布斯中国慈善榜》第73位。