物业管理师考试题库

不定项选择题

1、回答题：

某小区物业管理处接到火情报告，小区C区A栋发生火灾，接到报案后，物业管理处采取了以下行动：(1)通知巡逻岗现场确认火情，确认后启动应急预案，并通知消防主管部门。(2)救援疏散组组织现场人员进行疏散，在疏散的同时，灭火组进行灭火。(3)发现有车辆停放在消防通道上，及时联系业主，疏通消防通道。

以下关于义务消防队的说法错误的是()。

A.分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

B.由项目工作人员和业主共同组成

C.设备组由具有消防设备操作及维护知识的维修人员担任

D.灭火组和救援组由年轻力壮、身体素质好的人员担任

2、根据下面材料回答问题

某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1～4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业服务企业承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。

(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。

(2)各承租单位应分别和物业服务企业签订物业服务合同以方便管理服务。

(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业服务企业的职责。

(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业服务企业承担。

(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业服务企业经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。

请回答下列问题：

本项目建筑和设备设施管理可采取的技术节能减排措施是()。

A.更换耗能较大设备

B.加强节能宣传和培训

C.建立能源消耗考核制度

D.调整设备运行时间，实行节能运行程序

简答题

3、 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2010年8月开始人住，2012年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2012年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2012年8月1日前办理完成物业承接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业承接查验。2013年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。

请回答下列问题：

16.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?

17.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

18.该小区的前期物业服务合同何时终止?

19.甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料的理由是否成立?请说明理由。

20.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

4、 2013年8月，业主刘某人住某高档公寓某单元，至2013年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。

请回答下列问题：

14.物业服务企业这样回答对吗?物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题?

15.刘某拒缴物业服务费的行为是否正确?说明理由。

16.业主与物业服务企业可以采取什么形式约定物业服务费用?

5、 某市xx家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2m的公共通道处安装了防盗门，将大约4m2的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，但A先生对B女士的要求置之不理。B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。

请回答下列问题：

先生在公共通道安装防盗门是否合法?为什么?

18.哪些主体可以起诉A先生，要求其拆除防盗门，为什么?

19.假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，采用哪种方式更有利于小区的长治久安?

女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

6、某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。

请回答下列问题：

11.陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。

12.物业服务收费定价形式有哪几种?

13.业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

14.物业服务企业的营业成本构成一般包括哪几个部分?

7、2012年10月16日，车主张某将新买一辆轿车停放于小区停车位处，第二天早上发现车被高空坠物砸坏车头盖板。张某找到小区的保安，保安称其为小区正在装修的8层住户坠落的砖块所砸，并带张某查看现场。张某要求8层业主赔偿其修车费用，B层业主称自己装修已经向小区物业服务企业申报登记，手续齐全，装修合法，拒绝了张某的'要求。张某与其交涉未果，遂将8层业主和小区物业服务企业告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费l0000元。

请回答下列问题：

11.根据案例分析，业主装饰装修前，应向物业管理单位提供哪些资料?

12.说明在物业管理范围内出现高空坠物的处理措施。

13.物业管理活动中可能发生刑事案件，物业服务企业应怎样做?

8、A物业服务企业负责B写字楼的物业管理工作。某天，租用10层的传媒公司行政主管李小姐找到A公司的物业部赵主管，因公司有重要领导要来公司视察，协商在B写字楼大厅及人口处悬挂一幅巨大的欢迎标语。赵主管本着“客户至上”的服务精神，答应了李小姐的要求。

请回答下列问题：

11.赵主管的做法是否妥当?说明理由。

12.如何避免此类事件的发生?

13.假如你是赵主管，请说明与客户沟通的注意事项有哪些。

14.物业服务企业与客户的沟通方法有哪些?

物业服务企业与业主沟通交流的内容有哪些?

9、【 典型考题•案例题】

某物业项目年度绩效指标体系如下表所示。

2012年年末，经项目绩效总结，形成如下结果：净利润实现24万元，物业管理费收缴率为97%，住户满意度指数为85，工作计划完成率为97%，建立并实施项目质量管理体系的成熟度为40%，员工满意指数为96，员工能力提升的成熟度为55%。(基准值匹配基础分为50，目标值匹配基础分为75，挑战值匹配基础分为100)

问题：

1、计算该项目各单项指标的绩效分数

2、计算该项目2012年绩效分数

10、某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：

1、建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续;

2、拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作;

3、地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理;

4、因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。

问题：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。

2013年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业经营管理》 1、在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。 A、任一 B、最低 C、算术平均 D、加权平均 2、资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( ) A、估计 B、分配 C、组合 D、控制 3、房地产开发投资通常属于( )投资。 A、长期 B、短期 C、置业 D、间接 4、投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于()投资。 A、房地产开发 B、房地产间接 C、权益型信托 D、混合型信托 5、在正常市场和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )。 A、折旧年限 B、耐用年限 C、经济寿命 D、自然寿命 6、政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高，这体现了房地产投资性中的( )。 A、政策影响性 B、专业依赖性 C、发展阶段性 D、相互影响性 7、净运营收益的扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为( )。 A、税前现金流 B、税后现金流 C、税前利润 D、税后利润 8、关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( ) A、名义利率和实际利率不能反映资金的时间价值。 B、当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率 C、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。 D、当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率。 9、政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来的能耗高的设备，会导致设备的( ) A、第一类有形磨损 B、第二类有形磨损 C、第一类无形磨损 D、第二类无形磨损 10、财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( ) A、机会成本 B、沉没成本 C、租赁 D、净现值 11、空置的写字楼属于( ) A、收益性物业 B、非收位置性物业 C、增量房地产 D、非增量房地产 12、物业价格实质上是物业( )的价格 A、交换 B、权益 C、租赁 D、风险 13、评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有() A、前瞻性 B、随机性 C、客观性 D、保守性 14、某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经纪折旧为5万元，则该住宅的现值评估价格为()万元。 A、15 B、55 C、85 D、90 15、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖，租赁和() A、继承 B、抵押 C、保险 D、信托 16、房地产市场供给的特点的说法，错误的是() A、房地产市场供给弹性较大 B、房地产市场供给具有非同质性 C、房地产市场供给具有高度垄断性 D、房地产市场供给存在档次的差异 17、房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占()。 A、同期房屋存量 B、同期房屋增量 C、上期房屋存量 D、上期房屋增量 18、下列类型的住房中，不属于政策性住房的是( ) A、公共租赁住房 B、廉租房 C、普通公寓 D、经济适用住房 19、关于房屋租赁特点的说法错误的是( ) A、房屋租赁关系部因所有权的转移而终止。 B、房屋租赁关系可以转移房屋的所有权。 C、房屋租赁关系的标的是作为特定物的房屋。 D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。 20、房屋租赁关系中，承租人拥有的权益是( ) A、房屋的使用权、处分权和部分受益权。 B、房屋的占有权、使用权和最终收益权。 C、房屋的占有权、处分权和最终收益权。 D、房屋的占有权、使用权和部分收益权。 21业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为()模式 A、转租 B、包租 C、委托代理 D、出租代理 22、租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括() A、房屋空间交付 B、签约管理 C、收取租金 D、租户关系管理 23、关于房屋转租的说法，正确的是() A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方。但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同 B、承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方 C、承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方 D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有 24、在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是() A、风险控制 B、风险回避 C、风险转移 D、风险调整 25、物业管理中的投标费用属于() A、边际成本 B、机会成本 C、沉没成本 D、差异成本 26、关于专项维修资金的说法，错误的是() A、专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用 B、专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费 C、专项维修资金应计入物业管理服务支出或成本 D、经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的。 27、关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是() A、福利基金按工资总额的14%计提 B、员工奖金按工资总额的10%计提 C、教育经费按工资总额的计算 D、公会基金安工资总额的2%计算 28、在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( ) A、固定预算 B、零基预算 C、概率预算 D、弹性预算 29、下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是( )。 A、财务人员福利费 B、财务人员工资 C、汇总损失 D、保险费 30、关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是( )。 A、事后控制是事中控制的延续 B、事中控制是事后控制的前提 C、事后控制是成本控制的中心环节 D、事后控制是下一循环中事先控制的组成部分 31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( ) A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D、反馈控制 32、住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是() A、业主委员会 B、建设单位 C、物业服务企业 D、居民委员会 33、关于前期物业服务合同的说法，错误的是() A、前期物业服务合同具有过渡性 B、前期物业服务合同属于要式合同 C、前期物业服务合同以书面方式签订 D、前期物业服务合同没有合同期限限制 34、关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是() A、二者合同主体不同 B、二者合同客体不同 C、二者签订时间不同 D、二者合同有效期限不同 35、关于物业管理招投标的说法，错误的是() A、物业管理招标投标实质是一种市场双向选择行为 B、物业管理招标行为和投标行为是有机结合的 C、物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务 D、物业管理实行招标投标是社会主义市场经济的需要 36、关于物业管理招投标标的的说法，错误的是() A、标底是招标项目的预期价格水平 B、标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一 C、标底一般不向投标人公开 D、标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳 37、按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括()风险 A、财产 B、责任 C、人身 D、社会 38、保险的一般原则不包括()原则 A、比例分摊 B、可保利益 C、近因 D、对等 39、物业服务企业按出资比例分配利润。体现了企业 ( )之间的财务关系。 A、所有者 B、债权人 C、经营者 D、管理者 40、反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是() A、资产负债表 B、利润表 C、损益表 D、现金流量表 41、在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和() A、总资产周转率 B、流动资产周转率 C、财务内部收益率 D、资本积累率 42、企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是() A、净资产收益率 B、总资产周转率 C、流动资产周转率 D、总资产报酬率 43、关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是() A、评价标准是绩效评价的三大要素之一 B、评价标准是评价工作的基本准绳和前提 C、评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类 D、评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度 44、物业管理绩效评价的主要方法是() A、功效系数法 B、综合分析判断法 C、隶属度赋值法 D、经验分析判断法 45、物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( ) A、定量与定性相结合计分方法 B、综合分析判断法 C、评议指标计分方法 D、修正指标计分方法 46、下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是() A、洗手间 B、停车场 C、开水间 D、电梯厅 47、下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是() A、吸引可能的租户 B、评估筛选租户 C、与租户进行租约谈判 D、监督租户履行租约义务 48、在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( ) A、支票、现金等支付形式 B、租金收取时间 C、激励主动缴纳行为的措施 D、租金收取方式 49、在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、()和空置损失的租金 A、建造费用 B、人工费用 C、经营费用 D、广告费用 50、下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是() A、服务制度 B、服务质量 C、服务程序 D、服务标准 51、在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( ) A、信息流线 B、办公流线 C、自行车流线 D、机动车流线 52、下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是() A、物业经济指标 B、服务满意度 C、物业品牌化 D、市场占有率 53、在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作、属于() A、市场营销 B、零售技术 C、物业维护 D、风险管理 54、下列零售商业物业经营管理工作中，属于物业维护模块的是() A、维持承租户公共关系 B、满足消费者的商品供应量 C、统筹管理公共区域维修基金 D、慎重出租给危险承租户 55、下列对购物中心中个租户位置的配置中，合理的是() A、甜点店与服装店相邻 B、冷饮店设置商场入口 C、家具店靠近商场中心 D、食品店原理商场中心 56、某商业租户的基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月万元，则其百分比租金的比例系数是() A、 B、 C、 D、 57、某购房中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万元平方，某租户承租了6千平方米，该租户应分租的公用面积维护费比例是( ) A、6% B、 C、7% D、 58、在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是() A、开闭店 B、收银 C、顾客退换货 D、库房物品的管理 59、关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是() A、生命周期成本的费用不只发生在初始投资时 B、折现率即利率对生命周期成本没有影响 C、通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本 D、运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值 60、下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是() A、重组 B、赠予 C、公开出售 D、债转股 61、零售商业物业分类的主要依据有() A、建筑规模 B、建筑结构 C、建筑形式 D、经营商品的特点 E、商业辐射区域的范围 62、从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得()等方面的利益 A、股息 B、收益 C、保值 D、增值 E、消费 63、在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括( )。 A、企业自用写字楼 B、出租写字楼 C、出售写字楼 D、自用出售写字楼 E、自用出租复合型写字楼 64、下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有() A、投资回报期 B、借款偿还期 C、财务净现值 D、资产负债率 E、偿债备付率 65、收益性物业价值的高低，主要取决于() A、未来净收位置的大小 B、账面净收位置的大小 C、获得净收位置期限的长短 D、获得净收益的可靠性 E、获得净收益的主营业务所占比重 66、关于物业价格的说法，正确的有() A、物业价格受区位的影响大 B、物业价格形成的时间较长 C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格 D、物业价格总是上涨的 E、物业价格容易受交易者的个别因素影响 67、在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容是： A、租赁计划 B、建筑物管理策略 C、建筑物维护的标准 D、物业检查计划 E、公共设施服务的内容 68、在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有() A、所有权人 B、共有人 C、所有权人委托的代理人 D、房屋的抵押权人 E、按照法定程序指定的代管人 69、在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括( ) A、制定租赁方案和策略 B、租金调整和租户关系管理 C、租户的选择 D、租约谈判 E、租金确定 70、从理论上讲，物业租金要以()来确定 A、历史平均投资回报率 B、业户所需缴纳的所得税 C、物业建造成本 D、物业出租经营成本 E、业主希望的投资回报率 71、根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有() A、被没收的财产 B、企业员工福利费 C、企业违约金 D、银行手续费 E、购置和建造固定资产的支出 72、实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有() A、物业服务企业的利润 B、法定税费 C、物业管理服务成本 D、物业服务企业的酬金 E、物业管理服务支出 73、关于公众责任保险的说法，正确的有() A、公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任 B、公众责任保险是一种有形财产保险 C、公众责任险不具有实际标的 D、公众责任保险的保险人答案加群：柒陆伍肆陆贰伍玖 E、公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿 74、将企业价值化作为企业财务管理总体目标的优点有() A、考虑了客户利益 B、考虑了风险因素 C、体现了企业对资产保值增值的要求 D、有利于制约企业追求短期总的倾向 E、保险企业运用资本获得利润的能力 75、下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有() A、投资开办餐厅 B、购置洗地机 C、房屋租赁经营 D、购买企业股票 E、投资建立子公司 76、物业管理绩效评价中社会评价的主要体包括() A、政府 B、咨询机构 C、新闻媒体 D、业主 E、本企业员工 77、物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在() A、办公室空间的合理配置 B、共用空间的合理配置 C、管理服务空间的合理配置 D、设备空间的合理配置 E、多部电梯的合理配置 78、当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，这些主要租户( ) A、应具备相互均等的财务能力 B、所要求的租赁价格要相等 C、所提供商品种类应搭配合理 D、与次要租户提供的商品类型应互补 E、都应被视为整个购物中心内的一部分 79、零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有()等 A、租户的声誉状况 B、租户的财务能力 C、租户的零售技术 D、租户需要的服务 E、租户组合 80、下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有() A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品 B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目 C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品 D、因技术进步造成的产品 E、长期被搁置未使用的进口设备

2011年度全国物业管理师执业资格考试工作，现将考试有关问题通知如下：一、考试科目及时间安排 考试日期 考试时间 考试科目 9月17日 上午9:00-11:30 物业管理基本制度与政策 下午14:00-16:30 物业经营管理 9月18日 上午9:00-11:30 物业管理综合能力 下午14:00-17:00 物业管理实务 教材的出版社：中国建筑工业出版社 作 者：中国物业管理协会《物业管理基本制度与政策》和《物业经营管理》科目为客观题试卷，使用2B铅笔在答题卡上作答；《物业管理综合能力》和《物业管理实务》科目为客观题与主观题混合试卷，使用专用答题卡作答。

一、 单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有l个最符合题意) 1.在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的()风险。 A.任一 B.最低 C.算术平均 D.加权平均 2.资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的()。 A.估计 B.分配 C.组合 D.控制 3.房地产开发投资通常属于()投资。 A.长期 B.短期 C.置业 D.间接 4.投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企事业债券，属于()投资。 A.房地产开发 B.房地产间接 C.权益型信托 D.混合型信托 5.在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为()。 A.折旧年限 B.耐用年限 C.经济寿命 D.自然寿命 6.政府兴建一座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的()。 A.政策影响性 B.专业依赖性 C.发展阶段性 D.相互影响性 7.净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为()。 A.税前现金流 B.税后现金流 C.税前利润 D.税后利润 8.关于名义利率和 实际利率的说法，正确的是()。 A.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值。 B.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率 C.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 D.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率 9.政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能源导致设备的()。 A.第一类有形磨损 B.第二类有形磨损 C.第一类无形磨损 D.第二类无形磨损 10、财务分析中，用设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( ) A、机会成本 B、沉没成本 C、租赁 D、净现值 11、空置的写字楼属于( ) A、收益性物业 B、非收位置性物业 C、增量房地产 D、非增量房地产 12、物业价格实质上是物业( )的价格 A、交换 B、权益 C、租赁 D、风险 13、评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益评估具有：() A、前瞻性 B、随机性 C、客观性 D、保守性 14、某区住宅的重置价格为160万元，账面价格为70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经济折旧为5万元。该住宅的评估价为( )万元。 A、15万元 B、65万元 C、85万元 D、60万元 15、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和() A、继承 B、抵押 C、保险 D、信托 16、房地产市场供给的特点的说法，错误的是() A、房地产市场供给弹性较大 B、房地产市场供给具有非同质性 C、房地产市场供给具有高度垄断性 D、房地产市场供给存在档次的差异 17、房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占()的比例 A、同期房屋存量 B、同期房屋增量 C、上期房屋存量 D、上期房屋增量 18、下列类型的住房中，不属于政策性住房的是( ) A、公共租赁住房 B、廉租房 C、普通公寓 D、经济适用住房 19、关于房屋租赁特点的说法，错误的是() A、房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。 B、房屋租赁可以转移房屋的所有权 C、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 20、房屋租赁中，承租人拥有的权益是() A、房屋的使用权、处分权和部分收益权 B、房屋的占有权、使用权和最终收益权 C、房屋的占有权、处分权和最终受益权 D、房屋的占有权、使用权和部分收益权 21、业主自行负责租赁活动，物业服务企业只负责物业管理和服务，这种物业租赁模式为( )模式。 A、转租 B、包租 C、委托管理 D、出租代理 22、租赁执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括() A、房屋空间交付 B、签约管理 C、收取租金 D、租户关系管理 23、关于房屋转租的说法，正确的是 () A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同出租人签订新的租赁合同。 B、承租人在任何情况下都不可以 房屋转租给第三方 C、承租人在 出租人同意后可以将承租的房屋转给第三方 D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的利润应该归出租人所有 24、在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是() A、风险控制 B、风险回避 C、风险转移 D、风险调整 25、物业管理中的投标费用属于() A、边际成本 B、机会成本 C、沉没成本 D、差异成本 26、关于专项维修资金的说法，错误的是() A、专项维修资金是指物业共同部位，共用设施设备的大修，中修和更新、改造的费用。 B、专项维修资金不含物业共同部位、共用设施设备的日常维护费 C、专项维修资金应记入物业管理服务支出或物业管理服务成本 D、经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的 27、关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是( ) A、福利基金按工资总额的14%计算 B、职工奖金按工资按总额的10%计算 C、教育经费按工资总额的计算 D、工会基金按工资总额的2%计算 28、在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( ) A、固定预算 B、零基预算 C、概率预算 D、弹性预算 答案：A 31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( ) A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D、反馈控制 32、住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是() A、业主委员会 B、建设单位 C、物业服务企业 D、民民委员会 33、关于前期物业服务合同的说法，错误的是() A、前期物业合同具有过渡性 B、前期物业合同属于要式合同 C、前期物业服务合同以收费方式签订 D、前期物业服务合同没有合同期限限制 34、关于前期物业服务合同与物业服务合同的差异，错误的是( ) A、二者合同主体不同 B、二者合同客体不同 C、二者签订时间不同 D、二者合同的有效期不同 35、关于物业管理招投标的说法，错误的是( ) A、物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为 B、物业管理招标行为和投标行为是有机结合 C、物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务 D、物业管理实行招投标是社会主义市场经济的需要 36、关于物业管理招投标标底的说法，错误的是( ) A、标底是招标项目的预期价格水平 B、标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一 C、标底一般不向投标人公开。 D、标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳 37、按风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括()风险 A、财产 B、责任 C、人身 D、社会 38、保险的一般原则不包括( )原则 A、比例分摊 B、可保利益 C、近因 D、对等 39、物业服务企业按出资比例分配利润。体现了企业 ( )之间的财务关系。 A、所有者 B、债权人 C、经营者 D、管理者 40、反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是() A、资产负债表 B、利润表 C、损益表 D、现金流量表 41、在物业管理绩效评价的体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率， 总资产报酬率和( ) A、总资产周转率 B、流动资产周转率 C、财务内部收益率 D、资本负债率 42、企业一定时期内的主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是() A、净资产收益率 B、总资产周转率 C、流动资产周转率 D、总资产报酬率 43、关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是() A、评价标准是绩效评价的三大要素之一 B、评价标准是评价工作的基本准绳和前提 C、评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类 D、评价标准是主要评判评价对象的衡量尺度 44、物业管理绩效评价的主要方法是( ) A、功效系数法 B、综合分析判断法 C、隶属度绩值法 D、经验分析判断法 45、物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( ) A、定量与定性相结合计分方法 B、综合分析判断法 C、评议指标计分方法 D、修正指标计分方法 46、下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是() A、洗手间 B、停车场 C、开水间 D、电梯厅 47、下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是() A、吸引可能的租房 B、评估筛选租户 C、与租户进行租约谈判 D、租金收取方式 48、在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( ) A、支票、现金等支付形式 B、租金收取时间 C、激励主动缴纳行为的措施 D、租金收取方式 49、在确定写字要租金时，最低租金水平应是能够抵挡抵押贷款还本付息() A、建造费用 B、人工费用 C、经营费用 D、广告费用 50、下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是() A、服务制度 B、服务质量 C、服务程序 D、服务标准 51、在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( ) A、信息流线 B、办公流线 C、自行车流线 D、机动车流线 52、下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是() A、物业经济指标 B、服务满意度 C、物业品牌化 D、市场占有率 53、在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求所进行的商品选择工作，属于() A、市场营销 B、零售技术 C、物业维护 D、风险管理 54、下列零售商业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是() A、维持承租户共生关系 B、满足消费者的商品供应量 C、统筹管理公共区域维修基金 D、慎重出租给危险承租户 55、下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是() A、甜点店与服装店相邻 B、冷饮店设置商场入口 C、家具店靠近商场中心 D、食品店远离商场中心 56、某商业租房有基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月万元，则其百分比租金的比例系数是() A、 B、 C、 D、 57、某购房中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万元平方，某租户承租了6千平方米，该租户应分租的公用面积维护费比例是( ) A、6% B、 C、7% D、 58、在零售商业项目上，对于仅复贡现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是() A、开闭店 B、收银 C、顾客退换货 D、库房物品的管理 59、关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是() A、生命周期成本的费用不只发生在初始投资时 B、折现率即利率对生命周期成本没有影响 C、通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本 D、运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。 60、下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是() A、重组 B、赠予 C、公开出售 D、债转股 二、多项选择题 61、零售商业物业分类的主要依据有() A、建筑规模 B、建筑结构 C、建筑形式 D、经营商品的特点 E、商业辐射区域的范围 62、从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得()等方面的利益 A、股息 B、收益 C、保值 D、增值 E、消费 63、在所有权不变情况下，写字楼的类型包括() A、企业自用写字楼 B、出租写字楼 C、出售写字楼 D、自用出售复合型写字楼 E、自用出租复合型写字楼 64、下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有() A、投资回报期 B、借款偿还期 C、财务净现值 D、资产负债率 E、偿债备付率 65、收益性物业价值的高低，主要取决于() A、未来净收位置的大小 B、账面净收位置的大小 C、获得净收位置期限的长短 D、获得净收益的可靠性 E、获得净收益的主营业务所占比重 66、关于物业价格的说法，正确的有() A、物业价格受区位的影响大 B、物业价格形成的时间较长 C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格 D、物业价格总是上涨的 E、物业价格容易受交易者的个别因素影响 67、在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容是： A、租赁计划 B、建筑物管理策略 C、建筑物维护的标准 D、物业检查计划 E、公共设施服务的内容 68、在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有() A、所有权人 B、共有人 C、所有权人委托的代理人 D、房屋的抵押权人 E、按照法定程序指定的代管人 69、在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括( ) A、制定租赁方案和策略 B、租金调整和租户关系管理 C、租户的选择 D、租约谈判 E、租金确定 70、从理论上讲，物业租金要以()来确定 A、历史平均投资回报率 B、业户所需缴纳的所得税 C、物业建造成本 D、物业出租经营成本 E、业主希望的投资回报率 71、根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有() A、被没收的财产 B、企业员工福利费 C、企业违约金 D、银行手续费 E、购置和建造固定资产的支出 72、实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有() A、物业服务企业的利润 B、法定税费 C、物业管理服务成本 D、物业服务企业的酬金 E、物业管理服务支出 73、关于公众责任保险的说法，正确的有() A、公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任 B、公众责任保险是一种有形财产保险 C、公众责任险不具有实际标的 D、公众责任保险的保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任 E、公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿 74、将企业价值化作为企业财务管理总体目标的优点有() A、考虑了客户利益 B、考虑了风险因素 C、体现了企业对资产保值增值的要求 D、有利于制约企业追求短期总的倾向 E、保险企业运用资本获得利润的能力 75、下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有() A、投资开办餐厅 B、购置洗地机 C、房屋租赁经营 D、购买企业股票 E、投资建立子公司 76、物业管理绩效评价中社会评价的主要体包括() A、政府 B、咨询机构 C、新闻媒体 D、业主 E、本企业员工 77、物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在() A、办公室空间的合理配置 B、共用空间的合理配置 C、管理服务空间的合理配置 D、设备空间的合理配置 E、多部电梯的合理配置 78、当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，这些主要租户( ) A、应具备相互均等的财务能力 B、所要求的租赁价格要相等 C、所提供商品种类应搭配合理 D、与次要租户提供的商品类型应互补 E、都应被视为整个购物中心内的一部分 79、零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有()等 A、租户的声誉状况 B、租户的财务能力 C、租户的零售技术 D、租户需要的服务 E、租户组合 80、下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有() A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品 B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目 C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品 D、因技术进步造成的产品 E、长期被搁置未使用的进口设备