房地产成本培训

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析：制定目标——目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。影响目标成本制定准确性的原因1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。“欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。规范的目的：保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。规范的方法：建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：

学习成本法应把握以下几点： （1）投资利润率：“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中，以不同的试题形式出现，2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从2007年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。 （2）教材从2007年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况；二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。 （3）在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。 （4）开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。 （5）关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，也可用复利。只是为了计算的方便，根据单利和复利的换算公式，把单利换算成复利。 （6）传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。 （7）在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。 （8）重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。 （9）征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。 （10）为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统的重建成本（现有项目成本）一该落后空调已计提折IH＋修复成本（拆除该功能落后空调所必需的费用一该功能落后空调系统可回收的残值＋安装新的功能先进空调所必需的费用）一该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用＝可修复的功能落后引起的折旧。 （11）还应注意以下几个问题。 1）成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③商品房建筑安装工程费；④公共服务设施建设费；⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。 需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。 2）红线内市政费用应包括在建造成本中。 3）要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。 4）勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。 5）成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。 6）对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。 7）成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。 8）房地产重新购建价格包含销售税费和利润。 9）要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。 10）功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。

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