房地产会计实务举例

见《企业会计准则应用指南》

一、房地产公司应该执行《房地产开发企业会计制度》，不能按商业和工业会计制度建账。 二、建账 （一）首先，建账必须按照《会计法》和房地产企业会计制度的规定设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。 （二）设置总账 1、总账是根据一级会计科目（亦称总账科目）开设的账簿，用来分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料。 2、总账的格式采用三栏式，外表形式一般应采用订本式账簿。 （三）设置明细账 1、明细账通常根据总账科目所属的明细科目设置，用来分类登记某一类经济业务，提供有关的明细核算资料。 2、明细账的格式主要有三栏式、数量金额式和多栏式，企业应根据财产物资管理的需要选择明细账的格式。 3、明细账的外表形式一般采用活页式。明细账采用活页式账簿，主要是使用方便，便于账页的重新排列和记账人员的分工，但是活页账的账页容易散失和被随意抽换。因此，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管。 （四）设置日记账 1、日记账又称序时账，是按经济业务发生时间的先后顺序逐日逐笔进行登记的账簿。根据财政部《会计基础工作规范》的规定，各单位应设置现金日记账和银行存款日记账，以便逐日核算和监督现金和银行存款的收入、付出和结存情况。 2、现金日记账和银行存款日记账 （1）现金日记账和银行存款日记账的账页一般采用三栏式，即借方、贷方和余额三栏。 （2）账簿的外表形式必须采用订本式。现金和银行存款是企业流动性最强的资产，为保证账簿资料的安全、完整，财政部《会计基础工作规范》第五十七条规定：“现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方法代替日记账”。 （五）设置备查账 1、备查账是一种辅助账簿，是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿。 2、备查账应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置。并不是每个企业都要设置备查账簿，而应根据管理的需要来确定，但是对于会计制度规定必须设置备查簿的科目如“应收票据”、“应付票据”等，必须按照会计制度的规定设置备查账簿。 3、备查账的格式由企业自行确定。备查账没有固定的格式，与其他账簿之间也不存在严密的勾稽关系，其格式可由企业根据内部管理的需要自行确定。 4、备查账的外表形式一般采用活页式。为使用方便备查账一般采用活页式账簿，与明细账一样，为保证账簿的安全、完整，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管，以防账页丢失。

交房时，可以确认收入，借记：预收账款，银行存款，贷记：主营业务收入同时，借记：主营业务成本，贷记：库存商品（房地产公司的房子作为其产品处理）对于出租房子，首先应判断属于哪种租赁方式，满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75％，含75％）（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。否则，为经营租赁。对于融资租赁，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。租赁资产公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。借：银行存款贷：长期应收款借：未实现融资收益贷：租赁收入对于经营租赁，房子的所有权仍属于出租人，需要对房子计提折旧，在每期收到租金收入时，借记：银行存款，贷记：其他业务收入；同时，借记：其他业务成本，贷记：累计折旧

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