会计准则融资租赁

我国《企业会计准则—租赁》规定，满足以一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁，其中第四项是就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的原帐面价值。

《企业会计准则—租赁》规定在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。

“未确认融资费用”账户所反映的内容，是融资租入固定资产所发生的应在租赁期内各个期间进行分摊的未实现的融资费用，换一个角度，我们可将其理解为由于融资而应承担的利息支出在租赁期内的分摊。

对于承租方来说，“未确认融资费用” 既不是在未来预期可以为其带来一定的经济利益流入的项目，更不是其在期初已经支付待到以后期间摊销的待摊或者递延项目，所以将“未确认融资费用”作为资产类科目是没有道理的。

但是如果从会计分录形式看，它首次确认出现在会计分录的借方，而且后来摊销时转到了“财务费用”科目的借方，这样就具备了资产类科目的外在形式。

“未确认融资费用”账户也不符合传统财务会计模式配比机制下的负债类科目的性质，这一点仅从会计分录形式就可以说明。

但是如果把“未确认融资费用”理解为尚未支付而应预提的待到以后分摊的财务费用，那么，它就具有负债（备抵）类科目的内容。

从这个角度出发，也就不难理解在编制报表时，对“长期应付款”项目，“应根据‘长期应付款’科目的期末余额，减去‘未确认融资费用’科目期末余额后的金额填列”了。因此应对“未确认融资费用”作双重理解，即资产类科目的形式、负债类科目的内容。

扩展资料：

例如，甲企业将2年前自建的一间门面租赁给乙公司，租期5年，每年租金10万元。门面帐面价值45万元，公允价值100万元。预计尚可使用年限25年。折现率5%。最低租赁付款额现值为43.29万元。

按我国租赁准则的规定，最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的原帐面价值，属于融资租赁业务。但是，从这笔交易的实质判断，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有全部(或几乎全部)转移给承租人。

因此为避免类似情况的出现，建议我国融资租赁的判断标准可借鉴美国确认融资租赁的作法，采用公允价值作为计量基础。

参考资料：融资租赁—百度百科

一、具体会计处理

1、承租人对融资租赁的处理：租赁期开始日：

借：固定资产——融资租入固定资产（租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低）

未确认融资费用

贷：长期应付款——应付融资租赁款（最低租赁付款额）

2、初始直接费用的处理——手续费、律师费、差旅费、印花税等

计入租入资产价值：

借：固定资产——融资租入固定资产（初始直接费用）

贷：银行存款等

未确认融资费用

3、分摊的处理——按实际利率法分摊

未确认融资费用每一期的摊销额＝（每一期的长期应付款的期初余额－未确认融资费用的期初余额）×实际利率

二、融资租赁的特征一般归纳为五个方面

1、租赁物由承租人决定，出租人出资购买并租赁给承租人使用，并且在租赁期间内只能租给一个企业使用。

2、承租人负责检查验收制造商所提供的租赁物，对该租赁物的质量与技术条件出租人不向承租人做出担保。

3、出租人保留租赁物的所有权，承租人在租赁期间支付租金而享有使用权，并负责租赁期间租赁物的管理、维修和保养。

4、租赁合同一经签订，在租赁期间任何一方均无权单方面撤销合同。只有租赁物毁坏或被证明为已丧失使用价值的情况下方能中止执行合同，无故毁约则要支付相当重的罚金。

5、租期结束后，承租人一般对租赁物有留购和退租两种选择，若要留购，购买价格可由租赁双方协商确定。

扩展资料：

《合同法》第二百三十七条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人﹑租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。

融资租赁合同对租赁物的处理有下列三种形式：

一、退租法

商租赁合同期满，承租人按租赁合同约定的要求将租赁物退还给出租人，由出租人自行处理出租物，由于租赁物在出租期满内一般均已达到使用期限，出租人收回后难以再租或转让，所以，对租赁物期限届满后的处理，一般不采用这种方式法。

二、续租法

商在租赁合同期间届满前的合理时间内，承租人应通知出租人，就租赁物的继续租用进行协商，确定续租期限﹑租金等内容，在融资租赁合同期间届满时签订续租合同法。

三、留购法

商承租人支付名义货价后获得出租物的所有权，承租人获得租赁物的所有权，进行固定资产投资，这种方法对出租人﹑承租人均有利，所以，融资租赁合同期间届满后，对租赁物的处理一般多采用这种方式法。

参考资料：百度百科-融资租赁

参考资料：百度百科-会计分录

融资租赁房产涉税账务如何处理

财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

融资租赁房产税计税依据以会计规定为准

《房产税暂行条例》规定，房产余值，是指房产原值一次减除10%～30%后的余值。关于房产原值如何确定的问题，2008年12月28日财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)明确规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《企业会计准则第21号——租赁》(财会〔2006〕3号)第十一条规定，在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。

财税〔2009〕128号文件规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。在实际工作中，财务人员如何计算融资租赁房产的房产税?综合上述规定，用一实例来加以详细说明。

甲公司2009年11月从乙公司融资租入一生产车间，合同约定租赁期限为10年，最低租赁付款额合计为1500万元，最低付款额现值为1200万元。该生产车间公允价值为1400万元。则该生产车间会计入账价值为1200万元，即房产原值为1200万元。假设甲公司所在地税务机关规定计征房产税的依据为房产原值一次减除30%后的余值，那么甲公司融资租入生产车间的房产余值为840万元[1200×(1-30%)]。

融资租赁房产的所得税计税基础与会计规定不同

《企业所得税法实施条例》第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础;租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。第四十七条规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

而会计准则规定，在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的.，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值;未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采取实际利率法计算确认当期的融资费用。承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

从税法有关融资租赁计税基础的规定可以看出，条例并未规定计算最低租赁付款额的现值，这与会计准则的规定是有差异的。条例采用相对简化的处理方式，按合同规定的租赁付款额或者公允价值作为固定资产的入账价值，将会计准则中确认的未实现融资费用直接计入固定资产原值，然后分期计提折旧。由此可见，税法规定融资租入的固定资产的计税基础与会计上该资产的入账价值是存在差异的，需进行纳税调整。在会计上未计入资产成本的未确认融资费用，因其实际已经包含在计税基础中，按规定应当以折旧的方式在固定资产的使用期限里分期扣除，不得在税前直接扣除，应调增应纳税所得额。

接上例，由于合同约定该生产车间租赁期限为10年，最低租赁付款额合计为1500万元，最低付款额现值为1200万元，公允价值为1400万元，所以按会计制度规定应在财务费用列支的未确认融资费用为300万元(1500-1200)。而按税法规定该生产设备的计税基础为1500万元，折旧年限为20年。那么2009年应调增应纳税所得额为1.25万元，即当期按会计规定列支的未确认融资费用2.5万元(300÷120×1)减去当期按税法规定允许税前扣除的折旧额1.25万元(300÷240×1)的差额。

融资租赁期间的房产不缴契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《契税暂行条例》第二条规定， 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。而融资租赁，是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用。融资租赁，实质上出租人转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。由于在融资租赁期间房产的所有权仍属于出租方，还没有发生转移变动，因此，融资租赁期间的房产不交契税。但是如果在融资租赁期过后，租赁双方的房屋所有权发生转移，则承租方应按规定缴纳契税。

另外，纳税人不要忘了融资租赁合同要按“借款合同”计税贴花，而不是按产权转移书据。《合同法》第二百三十七条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。这就是说，融资租赁期间，资产的所有权没有发生转移，融资租赁房产合同不属于产权转移书据。《关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地字〔1988〕第030号)第四条的规定，银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可根据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。

接上例，该融资租赁合同应贴印花税750元(1500万元×0.005%)。

融资租赁会计处理方式为承租人最低租赁付款额与租入资产入账价值间的差额，作为未确认融资费用。同时，对于融资租入资产，承租人应当采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策计提折旧。

出租人则应将应有融资租赁款、未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在租赁期内采用实际利率法确认租赁收入。

扩展资料：

《企业会计准则第 21 号——租赁》规定，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权相关的全部风险与报酬的租赁。因此，融资租赁本质上是一种债权性融资活动。承租人向出租人支付的租金，包含了本金和利息两部分。

承租人应对融资租人的固定资产计提折旧。

1.折旧政策

对于融资租入资产，计提租赁资产折旧时，承租人应采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。同自有应折旧资产一样，租赁资产的折旧方法一般有年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。

如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的的余额。

如果承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供了担保，且无法合理确定租赁届满后承租人是否能够取得租赁资产所有权，应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值。

2.折旧期间

确定租赁资产的折旧期间应以租赁合同而定。如果能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产所有权，即可认为承租人拥有该项资产的全部使用寿命，因此应以租赁期开始日租赁资产的寿命作为折旧期间。

如果无法合理确定租赁期届满后承租人是否能够取得租赁资产的所有权，应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。

参考资料来源：中华人民共和国财政部—关于征求《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》意见的函