房地产会计合理避税

在房地产与建筑这块领域大型企业主要竞争房地产建设或者基础设施建设等大型项目。而中小企业主要竞争建筑装修装饰等分包项目，所以不管建筑的大中小企业，与业界的竞争都是很激烈。一、房地产与建筑行业有五个特点：1.项目流动性2.生产过程繁复3.工程周期长4.生产安全问题5.增值税复杂二、那么房地产与建筑行业该如何制定计划来解决进项成本等问题。1.首先，申报纳税主体资格2.其次，重视采购环节3.然后，注意兼营和混合销售4.再者，注意劳务的一环三、那么针对房地产和建筑这一庞大的产业链，有哪些方法可以适用解决税负问题呢？1.有限公司返税政策2.个个体户核定征收3.自然人税务大厅代开这也是现在合规性最好的节税方案。

建筑类是一个宽泛的行业，涉及的方面很多如：建筑建房、装修、修路修桥、土方工程等各方面。其中建筑业里常年存在的问题除了难以取得进项票成本票等问题外，还有一个就是大量的劳务用工人员的劳务支出，这也会为企业带来一些难题，那么我们怎么来解决这些关于到税务的问题呢：

1、选择适用的纳税人身份

现今2021年的增值税税收政策里，应税服务年销售额累计超过500万的为一般纳税人，小于等于500万的企业为小规模纳税人。其中小规模纳税人有更多的优惠福利，包含减税免税，本来小规模纳税人增值税缴纳比为3%，2020年至今2021年缴纳比仅需缴纳1%。所以选择适合的纳税人身份缴税是很重要的，但是也并不是小规模纳税人优惠政策多就全选择这个，都需根据企业具体情况具体分析。当然如果确实喜欢小规模纳税人，但是公司业务量又比较大，也可通过业务拆分的方式来分开纳税享受小规模纳税人政策。

2、选择适合的供应商

建筑业不可避免的一个环节就是购买材料，选择购买材料的供应商的纳税人身份也会影响到企业的增值税税负。选择一般纳税人供应商可以获得特殊的增值税发票实现减税；选择小规模纳税人供应商的话获得的是小规模纳税人开具的一般增值税发票，这时虽然材料购买价格便宜了但是企业无法获得进项抵扣，到时候面对的税负压力其实是高于材料购入多出的价格的。再改革力度加大后，企业能选择的减税方式其实也是多样化的，现在如果选择小规模纳税人作为供应商，则可以取得税务机关代表小规模纳税人开具的3%的增值税专用发票，购买者可以在当期抵扣进项税额，税率为3%。

3、混合经营的独立核算

自“增值税改革”以来，在原来的增值税率为17%，13%和征收率3%(受疫情的影响，12月31日之前暂时1%)和6%的基础上，增加了6%和11%的两个低税率同时，将纳入增值税试点(8O7)的统一征收率为3%(受疫情的影响，12月31日之前暂时1%)。因此，中国目前的增值税税率体系包括13%，11%，6%和3%，6%。征费率。根据相关税法和政策，在混合经营中，具有不同税率的项目应分别核算，否则将统一采用高税率。因此，在“业务改革和增加”之后，公司应分别对涉及的混合业务进行会计处理，以降低税率减少税负成本。

4、延迟缴税技术

通过税收筹划延期缴税无异于获得无息贷款。因此，企业可以通过计划服务合同等来推迟税收义务的产生，但前提是它们是合法的并且遵守以下税收政策规定：

(1)纳税人提供应税服务并收到销售款项或获得销售收据的日期;如果是首次开具发票，则为开具发票的日

(2)如果纳税人以预收款的形式提供有形动产租赁服务，则其应纳税额将在收到预收款之日发生。

(3)如果纳税人被视为提供应税服务，则应税服务完成之日即发生应纳税额。

(4)发生增值税预扣义务的时间是纳税人的增值税应纳税额发生之日

5、选择政府税收优惠园区

为了推进西部大开发和鼓励新兴城市发展，我国在重庆、江苏、江西、山东等多个省市都设立了总部经济直属园区，欢迎服务行业、建筑行业、文化传媒、软件行业、房地产行业、商贸行业、互联网行业等等企业的入驻，通过享受一定比例的税收扶持来缓解自身的税收压力，同时也能助力这些地方政府的发展。

①个人独资企业(小规模/一般纳税人)可以申请核定征收，个人生产经营所得税核定征收后为0.5%——2.1%，全国各地的企业都可享受园区税收优惠政策。

举例：

周先生是建筑公司的老板，有一家经营多年的建筑公司，长期从事市政、土方的一些项目，自从营改增以后，一直受困于劳务费用和企业增值税高企的问题。

今年周总新招的财务了解过园区政策，通过梳理成本过后发现，可以到园区注册个人独资企业来进行有效节税（不用缴纳企业所得税），解决高额个人所得税的问题简单快捷还合理合法

②除此之外，还有有限公司税收优惠政策，主要针对增值税、企业所得税的扶持税收优惠政策：

由案例解析税收优惠政策：

某房地产开发企业营业额在20亿，其中12亿有进项成本票，剩余8亿作为利润，那么这家房地产开发企业正常需要纳税。

增值税:8亿/1.13x13%=9202万

企业所得税:8亿x25%=2亿

股东分红:8亿-2亿=6亿6亿x20%=1.2亿

附加税:9202万x12%=1104.24万

综合负金额9202万+2亿+1.2亿+1104.24万=4.23亿元;

企业可采用成立新公司、分公司、子公司或者迁移的方式入驻上海、江苏、山东、江西等园区，依据税收的属地原则，当地的园区会对正常纳税的企业给予一定比例的财政扶持补贴。通过总部经济园区招商享受到扶持政策后，企业可享受扶持：

园区对注册企业的增值税以地方留存的70%~90%扶持奖励；（比如100万增值税地方留存50万）

企业所得税以地方留存的70%~90%给予扶持奖励（比如100万所得税地方留存40万）

财政扶持按月返还，当月纳税，次月扶持奖励；

所以通过园区扶持政策，该企业可以降低高达70%以上的税负压力，具体能降低多少就不再从例子中细算。

总之现在园区政策已经成为节税主流，而且节税不等于偷税，是合理合法的，企业只需注册式入驻到园区，不用改变经营地址和经营结构等，方便又快捷。有的企业想更贪心剑走偏锋通过其他方式来节偷税漏税，那么在现今的税务稽查系统下是存活不长久的。

而且企业和政府是合作朋友，都是同一条船上的，能保障安全性和合理合法性。想了解详情或更多税务筹划方案请至“优惠税”公众昊内咨询

目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。据权威渠道信息，房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。之前有消息指出，房地产税或在2017年实行，究竟何时开征、要不要设“免征额”等具体措施还没有明确的规定。据权威信息， 房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。关于房产税，老百姓为关心的就是开征之后，税收负担会不会增加？目前，重庆、上海开征房产税的试点，也可为这个答案提供一定佐证。  2011年1月28日，上海、重庆两市作为试点城市开始房产税征收。从实施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税；在重庆，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。这些规定，实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。  几教你合理避开房产税 1、套数不要贪多  对于按照家庭拥有房屋的套数征房产税，专家普遍的观点是首套房免征。因此，手里房子有多，不住人，不准备留给儿子娶媳妇，留给女儿招女婿的，在房地产税开征前好可以找个合适的时机卖了。  2、避免过大面积此前，在上海和重庆试点的房产税，均划定了“豁免征收面积”，使得其终变成了奢侈品税。此次改革将不同于以往，既然要有庞大的基数支撑，不可能给予人均60平米的豁免面积，有30平米就不错了，甚至零蛋都有可能。因此，想省钱的话，别搞太大。  3、买普通住宅 不久前网传“100万的首套房每月或缴房产税400元”。不少专家出来辟谣，并称首套房应该会免征，但只是“应该”而已。如果首套免征的话，根本无法起到“土地财政的替代者”的作用，因此“应该”的不靠谱系数很高。  4、适度郊区购房 通过税率高低来引导购房者选房区域，上海早已有先例，未来很有可能会得到推广。若每年评估一次并进行征收，毫无疑问，适度郊区一点的房子被征税的数额显然要少得多。当然，靠郊区的地方产业集合度不高，工作机会少，往市中心上班的成本会高很多，需要算清楚。  5、先买房再结婚 根据《上海市征收房产税试点的暂行办法》，房产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。而居民家庭是以夫妻双方及未成年子女为单位的。  尚未购买房产的男女朋友正准备购房结婚，并且婚后有计划再行购买房屋的，双方可以单独购买一套房屋后再行结婚，如此该家庭即可拥有两套房屋而无须支付任何房产税。当然，这只有在一套房免征税的情况下才适用。  6、多生孩子，攒面积  如果人均可以享受60平米的免征权，那么如果家庭里多添一个孩子自然就拉低了人均住房面积，继而可以逃掉房产税。可是，现在养育一个孩子的成本那是相当的巨大，如果你恰巧想多要一个孩子，那恭喜，如果仅仅为了逃避房产税，那请三思。   

一、利用台作开发方式合理避税

利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。

例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；

1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，

2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发

3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发

筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。

方案一：合作开发

甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

方案二；出借资金

假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。

由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。

筹划结果；

从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。

二、利用股权转让方式合理避税

例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)

筹划分析；

该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：

第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。

第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理

第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。

筹划结果；

经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。

三、利用签订合同装修费的合理避税

例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。

筹划分析：

按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。

筹划结果；

经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。

通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。

因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。■避税渠道2：提高人工对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。■避税渠道3：搞精装修目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。■避税渠道4：项目公司那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。■避税渠道5：转售为租土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。■避税渠道6：加快周转很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。

节税的几种方法：（一）固定资产折旧与税收规避折旧费用提取比例和期限不同，影响所得税课征的多寡和课征时间。据此，公司可选择适当的折旧政策达到节税的目的。一是利用延长折旧年限而产生的时间差进行节税。二是利用缩短折旧年限而产生的时间差进行节税。这种方法适用于处于成熟期的盈利企业。（二）用收买亏损公司的方法进行节税税法中规定亏损准予结转，有盈利的企业收买有累积亏损的注册公司，通过合并或其他方法，将利润转移到亏损公司账上。也可以改变亏损公司的经营业务，使它和本公司经营同样有利润的业务，利用其累积亏损抵消将来的利润，同样也可以达到节税的目的。（三）利用税收优惠进行节税国家在颁布每个税种时，都规定了税收的减免，企业可以从纳税人的身份、设立地点、投资方向等方面考虑国家给予的税收优惠政策，决定企业的生产经营行为。（四）选择适当的组织结构形式节税企业随着业务的不断发展壮大，面临着设立分支机构的选择。分支机构的设立有分公司和子公司两种选择，两者在税收上是截然不同的。分公司不是独立的法人，业务活动、财务由总公司控制，一切法律责任由总公司承担，其利润上缴总公司，由总公司汇总后统一纳税。而子公司是独立法人，独立经营单独纳税，公司不直接对它负法律责任。

我是copy过来的，也不知道实用不实用，呵呵希望对你有帮助了~~~~~~■避税渠道1：拖延工期不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。■避税渠道2：提高人工对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。■避税渠道3：搞精装修目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。■避税渠道4：项目公司那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。■避税渠道5：转售为租土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。■避税渠道6：加快周转很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。