会计分析旨在通过

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理方法

受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。下面是我为大家带来的房地产开发业务流程、审批要求及会计处理方法，欢迎阅读。

一、概述

房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。

专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点;基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示;第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。

二、房地产企业开发流程

(一)土地获取阶段

1、土地获取方式

土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下：

2、土地获取流程

房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2：

① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;

② 支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;

③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》;

④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

⑤ 在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。

竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高至60%)，并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求，具体请见中债资信《土地供应机制及现状分析—房地产行业土地供应专题报告》。

3、获取土地阶段的会计核算

根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：

(1)土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：

(2)土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：

4、获取土地阶段的税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。

契税税率由地方政府根据本地实际情况确定(3~5%)，在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款;契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。

印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

(二)开发建设阶段

1、房地产开发建设流程

房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年);此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》;与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同;根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》;进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：

项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证(《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。

包工包料承包和发包方控料(甲控材)承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下：

包工不包料承包(甲供材)方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下：

3、开发建设阶段的税务处理

一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。

城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收(0.6~30元/平方米/年)。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。

房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。

(三)销售(预售)阶段

1、销售(预售)条件

根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：

但是在目前房地产市场过热的情况下，多地在出台的调控政策中提高了预售条件，具体见表3：

近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件：

2、销售(预售)流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下：

在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。

3、预售阶段的会计核算

房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。

诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：

定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在“预收账款”科目核算，具体处理如下：

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：

4、预售房款确认收入的'会计核算

预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款(实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款)，属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。

对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：

① 工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。

② 已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。

实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。

预售房款会计处理方式如下：

这里值得注意的是，有的企业为了达到一定的目的，在销售收入确认时点方面存在一定的差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到少交税的目的;而有的上市公司为了实现既定的利润目标，在确认房地产销售收入时，往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。

5、商品房销售成本的会计核算

房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。

开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记“开发产品”的相关明细科目，贷记“开发成本”的相关明细科目。

这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*(总成本÷总可售建筑面积)。

浅论新形势下我国财务管理的发展方向一、理财与会计相分离的趋势企业理财（Finance）既可指“财务”，也可以指“金融”，是指企业对现金流量的安排或资金的融通，具体地说，就是理财人员在特定的环境下，依据各种信息，对企业的资金运动进行计划、组织、监督、调节和平衡以达到特定管理目标的活动。会计（Accounting），原意为“计算”、“核算”，是指会计人员利用专门的方法，对企业的经济活动与货币计量的方式记录、核算，反映并加以监督，以提高企业的经济效益，它是属于信息系统的一个范畴。在传统的计划经济时期，企业不具备独立的法人资格，自然也不存在财务上的自由主权。企业唯一的资金来源就是国家的财政拨款，企业的财务管理活动则主要集中于对内部经济活动的揭示、反映、核算上，编制财务收支完成计划等。为此，在人们的心目中，理财等同于会计，会计就是指财务。社会主义市场经济确立以后，特别是社会主义现代金融市场建立以后，企业筹资的财务决策问题将是财务管理的重大课题。企业面临瞬息万变的金融市场，企业的财务管理重点将转向如何进行科学的筹资、投资决策，如何合理利用财务杠杆原理，降低资本成本，提高经济效益，以及如何正确估量和尽量减少投资风险等等方面。理财与会计的分歧日益凸现。至此，财务与会计的分离也就在所难免。一般现代大中型公司中，均设有财务部，由副总经理兼任财务部主管。财务部下设若干管理中心，如以成本控制为主的成本管理中心，以进行经济核算，反映经营状况的会计核算中心，以投资决策为主的投资决策中心等。各管理中心在机构设置上相互独立，人员配置上均有专职的工作人员。因此，财务与会计的分离，将是财务管理发展趋势的一个重要内容。二、加强事前预测，编制各项预算，搞好内部财务管理在社会主义市场经济条件下，企业是一种以盈利为目的的经济组织，其出发点和归宿都是盈利。企业自成立之日起，就面临激烈的竞争，如何在变幻莫测的市场环境和外部企业的竞争对抗中，根据本企业的特点和优势，准确进行市场定位，寻求发展，将是企业面临的一大课题。因此，企业必须进行事前的预测，编制各项预算方案，并加以评价、比较、选择，再作出慎重决策，以降低各种企业可控制风险，尽量规避不可控制风险，寻找企业筹资，投资过程中成本与风险的均稀点，尤其是对长期投资，因其涉及面广，资金量大，对企业影响深远，往往决定企业今后的发展方向，对企业来说，长期投资的事前预测具有特殊重要的战略意义。同时，加强以成本控制为中心的内部财务管理，也是企业财务管理活动的一个重要方面。因为成本决定了企业盈利的大小，是提高企业产品竞争能力，开拓能力和市场应变能力的一个关键环节，财务人员必须加强以成本为中心的内部责任成本管理。现代企业财务管理将成本分为可控成本和不可控成本，这就要求财务管理人员运用行为科学原理，实施事前成本控制，将企业整体目标分解到所属各生产经营部门，编制责任预算，建立责任成本管理网络系统，激发有效的成本节约行为，协同完成预定的成本目标。同时，企业也要重视科学技术进步与开发，充分挖掘企业在生产组织、工艺流程，技术管理等方面的巨大潜力，采取有效措施，降低工资成本，优化原材料消耗定额，降低各项费用开支，提高资产利用率，加速资金调整，合理定产，减少单位产品的固定成本，从而增强企业产品的竞争能力。三、经营与理财并重，融资、投资和股利政策选择在现代企业制度下，企业的经济活动主要包括经营和理财两大业务。经营主要指企业为了取得营业收入而进行的一系列包括组织原材料采购，产品生产加工，以及产品销售等一系列有助于利润实现的行为。它是通过对资产的运用，企业各项经济资源的合理配置，以资产周转的形式获取增值额的行为。它是企业的主营业务。而理财则是企业财务人员通过预测未来企业资金需要情况，分析判断投资机会的可能性而采取的一系列资金调度行为，保证企业正常运作所需的周转资金，理财有助于企业资产加速周转，并实现营业利润。经营离不开理财，犹如机器运转离不开润滑油的帮助一样，缺乏有效率的理财，企业的生产经营将大打折扣，正常的经营将难以为继。因此，经营与理财并重将是企业经济活动的一大特征，尤其在当今信息科技高度发达，金融市场日趋完善的前提下，企业的理财活动将显得更为重要。在计划经济时期，我国企业长期实行统收统支财务管理。由国家财政无偿供应资金，融资渠道单一。改革以后，将原来的拨款改为银行贷款，融资结构仍为单一化。与此带来的问题则在于，由于融资结构的单一化，进而导致融资成本刚性化，使企业资金成本“钉死”在银行贷款利率上，同时必然导致企业融资风险的最大化。原因在于企业经营不善时，难以借助改善融资结构来分散和转移风险负担，从而产生到期不能还本付息导致企业变卖资产以致破产；另一方面，银行为了保证其贷款的及时归还，对贷款用途作出明确规定，使企业使用资金产生功能性约束，难以根据变化了的情况，灵活调用资金，而被动地受制于银行的硬性规定。随着广泛的企业融资市场的建立和完善，企业融资条件及环境将发生很大的变化：首先，融资渠道多样化，为企业提供了一个具有供应弹性和可选择性的资金融通体系，不至于使企业钉死在单一的融资渠道上，企业面对的是一个富有弹性、灵活性和多样性的融资市场，融资工具和融资方式的多样化，一方面使企业调整改善企业融资结构成为可能，另一方面，多种不同融资方式具有不同的成本、风险、功能约束和弹性，使得企业不得不进行合理的融资结构组合，以使企业融资成本最低，融资风险最低，功能约束最小和弹性最大。当然，这四者之间存在着直接对立的矛盾，比如融资成本低的筹资方式一般融资风险较高财务管理人员在合理组合融资方式、规模时，应尽可能寻求各种约束因素的最佳均衡点。其次，企业融资的灵活性大为增强，资金使用的功能界限被打破，企业可根据融资的性质和理财状况，改变融资用途，灵活地运用融资。最后，随着企业资信评估体系的健全，企业融资的另一个趋势是企业更加注重资信的作用，因为企业资信状况将直接影响投资者和债权人的投资意向，以保障他们的合法权益，这样，企业要想在金融市场上顺利融资，必须具有良好的资信条件，否则，即使企业处在一个广阔多变的融资市场，也很难及时筹措所需资金，来改善企业的资本结构。计划经济时期，由于财政资金的无偿使用的特殊性质，使企业的投资行为具有广泛的盲目性和冲动性。“投资饥渴症”日益加剧。市场经济体制的建立，最重要的特征就在于由市场来配置资源，由市场来调节生产要素的组合，变无偿使用资金为有偿使用，企业在新形势下的投资行为将发生重大变动：1、企业注重资本成本的约束。企业不仅要考虑在金融市场上的筹资成本和融资风险的影响，也要考虑企业对所采取项目而产生的机会成本和投资额的资金时间价值。这样，企业的投资必须使产生的收益超过成本，内部投资报酬率不仅要高于无风险报酬率，而且也要使投资风险得到合理的补偿。2、企业更加注重资本预算。企业短期投资因其回收期较短而可以在金融市场灵活调剂，而企业的长期投资由于其涉及面广，投资额巨大，投资回收期长，且面临较大的投资风险等原因，对企业具有特殊重要的战略意义。因此，企业在选择长期投资项目时，必须制订严密的资本预算，对项目的可行性进行反复论证，并考虑到如通贷膨胀等因素带来的影响等，在投资决策时要慎重选择方案。3、投资方式多样化，这是企业投资行为的一个重要趋势。从投资的金融工具看，有债券投资，股票投资，基金投资等；从投资范围看，企业可进行轻工业投资，重工业投资，金融、饮食、房地产、咨询业、娱乐业等各种范围的投资；从投资的地域范围看，企业不仅可进行企业内部投资，企业外部投资，还可进行国内投资和国际投资等。总之，投资环境的多样化，将对企业财务管理中的投资决策提出新的要求。企业财务管理的另一项重要内容，就是企业股利政策的选择。企业是否发放股利，发放多少股利，将对企业的进一步发展产生深远的影响，财务管理人员在决策股利方针时，必须处理好积累与发展的关系，又要保证企业、债权人和投资者三方利益的协调。四、做好财务分析，合理调剂资源财务分析是企业通过各项财务指标的变动及所占比重，深入了解企业当前的财务状况和经营状况，发现其存在的问题，预测其发展趋势的一种经济活动分析。企业进行财务分析旨在通过分析企业的偿债能力，资产周转状况以及盈利能力，以了解负债结构及相应的作为物资保障的资产结构的合理性和有效性，资产周转结构或营运能力结构的合理性和有效性，以及盈利结构的合理性和趋势性。掌握企业经营和理财中的结构性缺陷，预测这种结构的可能变动趋势，并据以审慎配置企业的资源，形成合理的经济资源结构，使其得到充分合理的利用。财务分析的重点在于资本结构和资产结构的分析。企业的资本结构是指企业全部资金来源中负债和所有者权益二者之间各自所占的比重和比例关系。如资产负债率，是企业总负债占总资产（负债＋所有者权益）的比例，反映企业资产形成中由负债而形成的比例。合理的资本结构不仅可以降低企业的综合资本成本，保持合理的财务风险，而且可以通过运用财务杠杆，而使企业主权资本利润率达到最大化。反之，资本结构不合理，或者会增加企业筹资成本或者使企业面临极大的财务风险，容易陷入财务困境。企业的资产结构则是指各类形态的资产在总资产中所占的比重和比例关系。企业的负债和所有者权益与企业的资产是同一资金的两个侧面。企业资产结构是否合理，是否达到最优化分布，将对企业的收益能力，经营风险，生产经营规模以及债权人、投资者利益的保障程度关系极为密切。通过企业资产结构分析，可为企业管理部门明确当前企业资产的分布状况，促使其适时根据本企业的经营性质，投资收益率及销售状况等，优化资产结构，改善财务状况，加速资金周转，减少企业的资产经营风险。企业的资信主要包括对企业的经营能力，偿债能力和盈利能力的综合评估。而在此评估基础上，选择若干相关程度较高的指标，综合计算而得的一个评估系数，则称为复合财务系数。复合财务系数不仅可为外部投资者作出投资决策指明方向，而且对内部经营管理者来说，使其经营管理行为受复合财务系数标准的约束，促使其向此标准努力，调节其生产经营活动，分析生产经营管理情况，以实现企业的经营目标。五、财务、管理的国际化趋势随着我国改革开放的不断深化，以及国际经济全球一体化的发展，我国企业不仅受国内经济环境的影响，同时也要受到国际经济大环境的制约和挑战。参与国际竞争，加强国际合作，将是我国企业发展的一个必然趋势，同时也将推动财务管理的国际化趋势。特别是跨国公司的出现和国际金融市场的日益完善、发达、更加剧了这一发展趋势。从融资角度看，中外合资、合作、外商独资等企业形式在改革开放以来迅速发展，国际证券投资方兴未艾。自1993年以来，我国已有11家国有企业在香港发行H股，总股本为130亿港元，此外尚有17家国有企业已在香港“买壳”上市，上海石化等在纽约上市成功。1994年还将有19家企业的股票在海外上市。证券筹资的优点在于不存在资金到位问题。另外，国际租赁也是企业国际筹资的一种重要形式，境内企业通过租赁公司这个中介机构，从境外引进所需外资、设备等，从很大程度上满足了企业的需要。从投资角度看，跨国投资不仅能增强出口产品的竞争能力，能更好地了解和追踪被投资国市场的需要，降低运输成本，扩大市场占有率，而且能绕开贸易壁垒，减少关税和非关税方面的限制。同时，跨国投资还能保证国外某种资源的供应，以弥补本国资源的不足。从前几年首钢购买秘鲁钢铁公司开始，我国在国外的投资已有相当的发展。并且积累了许多有益的经验。国际投资同国际贸易一样，各国企业应当立足于和发挥自身的相对优势，而不应被绝对优劣的判断捆住手脚。我国企业当前跨国投资的现实性则是根源于现阶段经济发展的多层性和发展方式的多样性，因此，发展企业的跨国投资既有其必要性又有其现实可行性，企业财务人员应从国际范围出发，考虑跨国投资的可行性。在社会主义市场经济体制下，我国的企业财务管理，由于现代企业制度的建立，金融市场的日益完善，以及新的财务准则的实施，将使财务与会计职能分工明确化，专职化，并在搞好企业内部财务管理，严格执行各项预算的基础上，根据外界瞬息万变的市场信息，随时调整，控制财务计划，改“节支型”财务为“增效型”财务管理，跳出帐本理财，积极参与竞争，变被动理财为主动理财，并随着国际经济合作的日趋深入、融合、借鉴国际先进的财务管理方法和经验，加强国际比较，参照国际惯例，积极、深入地参与国际竞争，这将是我国企业在新的经济形势下必然的发展趋势。

1、资金运作分析：根据公司业务战略与财务制度，预测并监督公司现金流和各项资金使用情况，为公司的资金运作、调度与统筹提供信息与决策支持；

2、财务政策分析：根据各种财务报表，分析并预测公司的财务收益和风险，为公司的业务发展、财务管理政策制度的建立及调整提供建议；

3、经营管理分析：参与销售、生产的财务预测、预算执行分析、业绩分析，并提出专业的分析建议，为业务决策提供专业的财务支持；

4、投融资管理分析：参与投资和融资项目的财务测算、成本分析、敏感性分析等活动，配合上级制定投资和融资方案，防范风险，并实现公司利益的最大化；

5、财务分析报告：根据财务管理政策与业务发展需求，撰写财务分析报告、投资财务调研报告、可行性研究报告等，为公司财务决策提供分析支持。

扩展资料：

财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。

财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。

财务分析的一般目的可以概括为：评价过去的经营业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。

根据分析的具体目的，财务分析可以分为流动性分析、盈利性分析、财务风险分析、专题分析（如破产分析、审计人员的分析性检查程序）

参考资料来源：百度百科—财务分析

一、概述

房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。

专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点;基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示;第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。

二、房地产企业开发流程

(一)土地获取阶段

1、土地获取方式

土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下：

2、土地获取流程

房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2：

① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;

② 支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;

③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》;

④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

⑤ 在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。

竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高至60%)，并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求，具体请见中债资信《土地供应机制及现状分析—房地产行业土地供应专题报告》。

3、获取土地阶段的会计核算

根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：

(1)土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：

(2)土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：

4、获取土地阶段的税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。

契税税率由地方政府根据本地实际情况确定(3~5%)，在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款;契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。

印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

(二)开发建设阶段

1、房地产开发建设流程

房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年);此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》;与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同;根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》;进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：

项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证(《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。

包工包料承包和发包方控料(甲控材)承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下：

包工不包料承包(甲供材)方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下：

3、开发建设阶段的税务处理

一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。

城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收(0.6~30元/平方米/年)。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。

房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。

(三)销售(预售)阶段

1、销售(预售)条件

根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：

但是在目前房地产市场过热的情况下，多地在出台的调控政策中提高了预售条件，具体见表3：

近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件：

2、销售(预售)流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下：

在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。

3、预售阶段的会计核算

房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的.会计核算。

诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：

定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在“预收账款”科目核算，具体处理如下：

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：

4、预售房款确认收入的会计核算

预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款(实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款)，属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。

对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：

① 工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。

② 已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。

实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。

预售房款会计处理方式如下：

这里值得注意的是，有的企业为了达到一定的目的，在销售收入确认时点方面存在一定的差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到少交税的目的;而有的上市公司为了实现既定的利润目标，在确认房地产销售收入时，往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。

5、商品房销售成本的会计核算

房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。

开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记“开发产品”的相关明细科目，贷记“开发成本”的相关明细科目。

这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*(总成本÷总可售建筑面积)。