投资性房地产会计核算

一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。（一）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。（二）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。【例8-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。 甲企业的账务处理如下：取得投资性房地产时：借：投资性房地产 18 000 000贷：固定资产或在建工程 18 000 000 （1）计提折旧：每月计提的折旧：1 800÷20÷12=7.5（万元）借：其他业务成本 75 000贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 75 000（2）确认租金：借：银行存款（或其他应收款） 80 000贷：其他业务收入 80 000（3）计提减值准备：借：资产减值损失 3 000 000贷：投资性房地产减值准备 3 000 000投资性房地产成本模式下后续计量的特点归纳： 1.要按期计提折旧或摊销2.期末要考虑计提减值准备二、公允价值计量模式（一）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式的条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。注：投资性房地产的公允价值不允许采用估值模式来确定。（二）会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下： 借：投资性房地产--公允价值变动贷：公允价值变动损益 或作相反分录。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过"主营业务收入"和"主营业务成本"科目核算相关的损益。【例8-8】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产--成本 90 000 000贷：开发成本 90 000 000注：对于房地产经营开发企业这里使用"开发成本"更妥当。（2）20×7年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产--公允价值变动 2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000

投资性房地产相关的会计分录：

1、计提折旧或者是摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——累计折旧（摊销）

2、计提减值准备

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

3、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）

公允价值模式下

1、公允价值上升

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

2、公允价值下降

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——公允价值变动

3、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

投资性房地产折旧方法：

1、投资性房地产－建筑物类也是当月增加次月计提折旧，当月减少当月计提折旧。

2、投资性房地产－土地使用权和无形资产一样，当月增加当月摊销，当月减少当月不摊销，这样原则核算，这样就可以区分开结转时候当月还是次月折旧或是摊销。

3、企业按公允价值模式计量的投资性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

你想问什么？

投资性房地产按成本模式计量和固定资产的分录是一样的，照提折旧和减值。比如借：相关费用/成本 贷：投资性房地产累计折旧 发生减值借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 收到租金借：银行存款 贷：其他业务收入

投资性房地产按成本模式计量和固定资产的分录是一样的，照提折旧和减值。

发生减值

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

收到租金

借：银行存款

贷：其他业务收入

应收账款：

借：坏账准备

贷：应收账款存货：

借：资产减值损失-计提的存货

跌价准备

贷：存货跌价准备

长期股权投资：

借：资产减值损失-计提的长期股权投资

减值准备

贷：长期股权投资减值

准备固定资产：

借：资产减值损失-计提的固定资产减值准备

贷：固定资产减值

损失确定

可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。但对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，原确认的减值损失应当予以转回，记入当期损益。