房地产营改增会计处理

借：银行存款 贷：预收账款

营改增试点有关企业会计处理规定

营业税改征的增值税，由国家税务局负责征管。国家税务总局负责制定改革试点的征管办法，扩展增值税管理信息系统和税收征管信息系统，以下是我整理的营改增试点企业会计处理规定，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

根据“财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知”(财税[2011]110号)等相关规定，现就营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定如下几点：

一、试点纳税人差额征税的会计处理

(一)一般纳税人的会计处理

一般纳税人提供应税服务，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额;同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。

企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目。对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目，贷记“主营业务成本”等科目。

(二)小规模纳税人的会计处理

小规模纳税人提供应税服务，按规定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。

企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目。实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。

二、增值税期末留抵税额的会计处理

试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。

开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记“应交税费——增值税留抵税额”科目，贷记 “应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记 “应交税费——应交增值税(进项税额)”科目，贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目。

“应交税费——增值税留抵税额”科目期末余额应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示。

三、取得过渡性财政扶持资金的会计处理

试点纳税人在新老税制转换期间因实际税负增加而向财税部门申请取得财政扶持资金的，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额，借记“其他应收款”等科目，贷记“营业外收入”科目。待实际收到财政扶持资金时，按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款”等科目。

四、增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理

(一)增值税一般纳税人的会计处理

按税法有关规定，增值税一般纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。

业购入增值税税控系统专用设备，按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科目。

(二)小规模纳税人的会计处理

按税法有关规定，小规模纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。

企业购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税”科目，递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目;同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。

借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“管理费用”等科目。

“应交税费——应交增值税”科目期末如为借方余额，应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示;如为贷方余额，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。

变化

“营改增”最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。更重要的是，“营改增”改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。角度、多层次诠释此次税改政策，帮助试点企业即刻分析，掌握新规，应对新规。[8]

中央经济工作会议提出，积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，降低企业税费负担。专家认为，2016年将成为减税大年。而为企业减税更多应该在税制改革的基础上调节税收结构，“营改增”将在2016年收官，成为减税的主力军。

有专家表示，财政部三年以前预测“营改增”要减9000亿的`税，至少还有五六千亿甚至更多的税要减。

据预测称，2016年，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业如2016年纳入“营改增”，并与此前的减税力度保持一致，则以此测算减税规模或接近4000亿，由此得出2016年“营改增”减税总规模接近6000亿。[9]

常见问题

在工作中，您是否遇到过以下情形：

面对营改增企业要做好哪些应对工作?除了财务部门，还需要其他部门的配合吗?

公司本来缴纳5%的营业税，改增值税后要缴纳6%的税，那税负不是上升了吗?怎么说营改增后税负会下降呢?

支付给国外费用到底要代扣代缴营业税还是增值税?扣完的税能不能抵扣呢?

出口服务零税率和免税有什么区别?如何享受出口服务税收优惠?

营改增的会计核算有何特殊处理?增值税的申报、凭证管理和营业税有什么区别?

会计家园常年开设网络大讲堂，结合财政部最新政策，为财务工作者日常工作中遇到的常见问题提供解答。

要点

充分掌握营业税改增值税的试点政策和过渡处理

区别出口服务享受零税率和免税待遇的差异

深入分析营业税改增值税对企业税负的影响

提出营改增企业要做好的应对工作：采购和供应商、销售和客户

熟练掌握增值税的纳税申报和有关凭证管理

熟练掌握增值税的会计核算和营改增的特殊处理

营改增试点纳税人收到预收款时,根据行业或经营业务不同,税务处理也有所不同。预收款的税务处理不同,主要是纳税义务发生时间不同。对此,《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定了纳税义务发生时间的判定规则,其中:(一)一般情况为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。案例一: 一般企业收到预收款的税务处理甲为交通运输企业,与托运人签订运输合同,合同约定,签订合同时托运人预付1000000元,一个月后装货出运。税务处理:此时甲预收1000000元,但未提供应税服务,不符合“发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据”的要件,纳税义务未发生,不需要做税务处理。纳税人将收到的款项计入预收账款即可。案例二:提供建筑服务收到预收款的税务处理乙为注册在某省A市的建筑公司,属于一般纳税人,2016年5月7日与同省B市的某房地产公司签订建设合同,合同签订时取得预收款1000000元。不存在其他可以选择简易计税的情形。根据财税〔2016〕36号文件的规定:“纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”因此,乙在收到预收款时纳税义务发生。《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第17号) 第四条规定:“一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款。”该公告第十一条进一步规定:“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务预缴税款时间,按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。”所以,乙跨县(市、区)提供该建筑服务,适用一般计税方法,应向服务发生地的税务机关预缴税款:1000000÷(1+11%)×2%=18018.01(元),填报《增值税预缴税款表》,在《增值税预缴税款表》中第1行的第1列“销售额”填写1000000(含税),第2列“扣除金额”填写0,第3列“预征率”填写2%,第4列“预征税额”填写18018.01。根据国家税务总局公告2016年第17号第八条规定,“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。”当月申报确认增值税应税收入时,销项税额为:1000000÷(1+11%)×11%=99099.09(元),假设预缴的增值税税款可以在当期增值税应纳税额中全额抵减且没有起初余额,则在《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)序号3“建筑服务预征缴纳税款”的第2列“本期发生额”和第4列“本期实际抵减税额”各填写18018.01,该数据对应《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字:第27栏“本期已缴税额”(=28栏“分次预缴税额”)18018.01,并提供预缴税款完税凭证原件及复印件。案例三:房地产企业收到预收款的税务处理丙公司为房地产开发企业,为一般纳税人,机构所在地为A区,开发的房地产项目也在A区。项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前,计税方法选择简易征收。2016年5月5日预售,取得预收款1000000元。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定:“ 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”该公告第十九条也规定小规模纳税人也应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。因为丙公司采取预收款的方式销售自行开发的房地产项目,取得收入1000000元,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税:1000000÷(1+5%)×3%= 28571.42(元),在《增值税预缴税款表》中第2行“销售不动产”的第1列“销售额”填写1000000(含税),第2列“扣除金额”填写0,第3列“预征率”填写3%,第4列“预征税额”填写28571.42。根据国家税务总局公告2016年第18号第十五条规定,“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”在增值税纳税义务发生确认增值税应税收入时,假设预缴税款足以全额抵减,在《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)序号4“销售不动产预征缴纳税款”的第1列“期初余额”和第4列“本期实际抵减”各填写28571.42,该数据对应《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字:第27栏“本期已缴税额”(=28栏“分次预缴税额”) 28571.42。提示:对于开发商销售不动产的纳税义务时间,根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,只有建筑企业和提供租赁服务,纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间,一般认为房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在营业税时,收到预收款时纳税义务发生,房地产开发企业会同时开具发票给购房者。但营改增后纳税人要注意,根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,先开具发票的,纳税义务发生为开具发票的当天。营改增后如果在收到预收款的时候开具发票,纳税义务一旦发生,就产生销项税额,不再仅是预缴税款了。对此,纳税人应及时关注开票与申报的税收风险。

房地产业一般纳税人主要缴纳以下税费：增值税城市维护建设税教育费附加地方教育附加土地增值税耕地占用税城镇土地使用税土地增值税契税印花税企业所得税环保税代扣代缴个人所得税