净额法代建会计处理

房地产企业代建工程的核算除了用到“主营业务收入”、“主营业务成本”、“银行存款”、“原材料”等账户外，还用到两个专门账户：“工程施工”、“工程结算”。“工程施工”是用来核算企业实际发生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分别合同成本和合同毛利进行明细核算，该账户期末余额一般在借方，表示企业尚未完工的建造合同成本和合同毛利。“工程结算”是核算企业根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额，该账户可按建造合同进行明细核算。期末余额一般在贷方反映企业尚未完工建造合同已办理结算的累计金额。当合同完工时，应将该账户的余额与相关工程的工程施工账户相对冲。 同一会计年度完工的建造合同在施工过程中，当企业发生支出时：借：工程施工——合同成本贷：原材料、应付职工薪酬等账户与委托方进行结算时：借：应收账款贷：工程结算建造合同完工时：借：主营业务成本借：工程施工——合同毛利贷：主营业务收入借：工程结算贷：工程施工1、代建工程跨年度，建造结果能可靠估计的。在施工过程中，当企业发生支出时，按照实际发生额，借：工程施工——合同成本贷：原材料、应付职工薪酬等账户当企业向业主办理价款结算时，按照结算金额，借：应收账款贷：工程结算资产负债表日，确认收入和费用时：首先计算出完工进度，然后按照上述公式计算出当期应确认的收入、费用和毛利，会计分录如下：借：主营业务成本借：工程施工——合同毛利贷：主营业务收入当合同总成本大于总收入时，按计算的金额，借：资产减值损失贷：存货跌价准备合同完工时；当期确认的合同收入=合同的总收入—以前年度累计确认的收入当期确认的合同费用=合同的总成本—以前年度累计确认的成本当期确认的毛利=当期的合同收入—当期的合同费用会计分录如下：借：主营业务成本借：工程施工——合同毛利贷：主营业务收入借：工程结算贷：工程施工把计提的预计损失转入主营业务成本借：存货跌价准备贷：主营业务成本2、建造结果不能可靠估计的。在施工过程中，当企业发生支出时，按照实际发生额，借：工程施工——合同成本贷：原材料、应付职工薪酬等账户当企业向业主办理价款结算时，按照结算金额，借：应收账款贷：工程结算在确认收入时：借：主营业务成本(按照实际发生的支出)贷：主营业务收入(按实际收到或预计能收回的金额)贷：工程施工——合同毛利(两者差额) 企业应当在附注中披露与建造合同有关的下列信息：1、各项合同总金额，以及确定合同完工进度的方法。2、各项合同累计已经发生成本、累计已确认毛利(或亏损)。3、各项合同已办理结算的价款金额。4、当期预计损失的原因和金额。

城投公司的代建项目，由政府与城投公司签订《委托代建协议》，一般由城投公司先行垫付项目建设费用，待项目完工后，政府进行回购。回购金额为“建设费用+管理费”，一般有两种财务处理方式。

1、通过“存货”进行核算。

前期投入时，公司以实际发生的成本作为工程建设成本核算，列入会计科目“存货”，并以各工程项目为对象设立明细账予以核算。

借：存货——XX项目。

贷：货币资金/应付账款。

项目完工，政府进行回购时，按照回款协议以及双方确定的实际工程交付量确定回款金额，借记“应收账款”，贷记“营业收入” 等；同时相应将确认的工程成本自 “存货”科目结转至“营业成本”科目。

以南京XX投资集团有限公司为例，公司与管委会签订《财务结算协议》，管委会对公司承建的非经营性基础设施，以审核确认的项目费用加收10%的管理费进行结算，项目费用包括前期费用和工程费用。

借：货币资金/应收款项。

贷：主营业务收入。

借：主营业务成本。

贷：存货。

收到代建回款时，确认银行存款。

借：银行存款。

贷：应收款项。

相应的现金流出计入 “购买商品、接受劳务支付的现金”，相应的现金流入计入“销售商品、提供劳务收到 的现金”。

2、通过”在建工程“进行核算。

前期投入时，根据工程建设成本核算。

借：在建工程——XX项目。

贷：货币资金/应付账款。

部分项目结算后转入固定资产。

项目完工，政府进行回购时，确认收入，结转成本。

借：货币资金/应收款项。

贷：主营业务收入。

借：主营业务成本。

贷：固定资产/在建工程。

收到代建回款时，确认银行存款。

借：银行存款。

贷：应收款项。

相应的现金流出计入 “购买商品、接受劳务支付的现金”，相应的现金流入计入“销售商品、提供劳务收到的现金”。

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000贷：银行存款 460 000应付账款——应付工程款 540 000开发间接费用 80 000道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：借：开发产品——代建工程 1080 000贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

计入成本或者费用