会计中级会计实务资本化率

资本化率就是将借款费用利息资本化的利率。你这个问题看来是在做固定资产构建借款费用处理的时候遇到的。借款费用资本化涉及到符合资本化条件、累计加权平均支出数，等因素，资本化率的计算也由借款的笔数、债券折溢价及其处理方法而不同，还有借款辅助费用、借款本金与利息的汇兑损益的处理也不同。因此借款费用的处理相对比较复杂，在爱问上提问大家七嘴八舌说不清楚，我认为不是最好的办法，建议你最好还是查阅《企业会计准则——借款费用》，你想知道的东西都在里面，一般单位的财务都有这个。

资本化率是一般借款利息在资本化期间需要进行资本化的综合利率。

专门借款的净利息在资本化期间直接记入资本成本。

在资本化期间，可能用到一般借款，从而需要计算某一资产负担的一般借款利息。

计算公式是：

一般借款利息资本化金额=资产耗用的一般借款金额*资本化率；

资本化率=（各种一般借款当期利息之和）/（各种一般借款加权余额）。

资本化率特点：

1、不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。

2、房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。

3、同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。

4、房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。

一、该工程项目借款费用的资本化期间1、1 000万元利息资本化期间为2007年1月1日至2007年2月29日,1000-300万，2007年7月1日至2007年11月30日2008年3月1日至2008年9月30日1、债券3 000万的利息资本化期间为2007年1月1日至2007年2月29日,2007年7月1日至2007年11月30日2008年3月1日至2008年9月30日3、500万的利息资本化期间为2007年10月1日2007年11月30日2008年3月1日至2008年9月30日二、2007年与工程有关的利息资本化金额1、利息资本化金额=1000*8％/360*60+（1000-300）*8％/360*（31+31+30）2、利息资本化金额=200*8％/360*61账务处理：1、2006年1月1日发行期限为5年、年利率为8%、按年支付利息的公司债券3 000万元借：银行存款 3000万贷：应付债券—面值 3 000万2、2007年1月1日从银行借入三年期借款借：银行存款 1 000万贷：长期借款 1 000万3、2007年1月1支付给建筑承包商B公司300万元；借：在建工程--生产线工程-工程款 300万 贷：银行存款 300万4、2007年1月到6月均衡取得的该笔专门借款闲置资金存款利息收入总额为6万借：银行存款 6万 贷：在建工程—生产线工程--利息收入 6万5、2007年7月1日又支付工程款400万元借：在建工程--生产线工程-工程款 400万 贷：银行存款 400万6、三季度购入交易性证券借：交易性金融资产 300万 贷：银行存款 300万借：银行存款 309万 贷：交易性金融资产 300万 投资收益 9万7、2007年10月1日从工商银行借入流动资金借款500万借：银行存款 500万 贷：短期借款 500万8、10月1日支付工程进度款500万元借：在建工程--生产线工程-工程款 500万 贷：银行存款 500万9、债券利息借：财务费用 240万 贷：应付债券—利息 240万10、长期借款利息借：财务费用—利息支出 52.356万在建工程--生产线工程-利息 27.644万 贷：长期借款—应付利息 80万11、短期借款利息借：财务费用—利息支出 7.511万在建工程--生产线工程-利息 2.711万 贷：应付利息 10.222万

资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法： 1、市场抽取法 这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。 2、投资组合法 特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。 3、租售比确定法 即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

一般借款的资本化率＝所占用一般借款当期实际发生的利息之和/所占用一般借款本金加权平均数

一般借款的资本化率=一般借款利息费用资本化金额/累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数