注册会计师出可行性报告

主要内容:调研计算此地造价每平米多少?售价每平米又是多少?结论:有否利润,可行否!

接上面表1两风险投资项目在寿命期内的各项数据(I0=500万元)年限状态S主观概率P必要回报率项目1NCF项目2NCFRmRf第1年1 1/3 0.16 0.08 300 2002 1/3 0.10 0.08 100 1003 1/3 0.13 0.08 200 300第2年1 0.4 0.15 0.08 500 3002 0.4 0.09 0.08 200 3003 0.2 0.12 0.08 300 500第3年1 0.5 0.08 0.07 200 3002 0.4 0.15 0.07 400 3003 0.1 0.10 0.07 300 200PVt=E(St)-λtCov(Rt,Rmt)∏tk=1(1+Rfk)通常用NCF表示净现金流量,故用NCF替换S,有PVt=E(NCFt)-λtCov(NCFt,Rmt)∏tk=1(1+Rfk)同理,对所有各年的净现金流量,有NPV=∑nt=1PVt=∑nt=1E(NCFt)-λtCov(NCFt,Rmt)∏tk=1(1+Rfk)其中: NPV是NCF1, NCF2,…NCFn折现到第0年处的累计净现值再考虑期初投入I0,可得到NPV=∑nt=1PVt=∑nt=1E(NCFt)-λtCov(NCFt,Rmt)∏tk=1(1+Rfk)-I0(7)式(7)即为改进后的NPV公式。当对未来项目和市场收益的概率分布能做出比较可靠的预期时, NCFt、Rmt、Rft均已知,λt也容易求得,方法应用起来比较方便、可行。整个改进过程从风险调整贴现率的基本思想出发,通过一系列的数学推导,把调整贴现率来折现转变成调整为确定性等价收入,再用无风险报酬率来折现,这在一定程度上克服了传统的按风险调整贴现率法将风险报酬和资金时间价值混为一谈的弊端。同时, (7)式中用各年容易估计的净现金流量代替各年难以估算的必要回报率,有利于方法的具体实施。3举例本例是对改进后的NPV公式的具体应用。我们考虑两个风险投资项目,期初均投入500万元,为便于比较,项目寿命期均为3年,其他各项数据见表1。先按如下计算步骤计算项目1:步骤1计算各年的市场期望回报率E(Rmt)和风险价格λt=[E(Rmt)-Rft]/Var(Rmt)E(Rml)=1/3×0·16+1/3×0·10+1/3×0·13=0·13同理,E(Rm2)=0·12,E(Rm3)=0·11λ1=0·13-0·0813×(0·16-0·13)2+13×(0·10-0·13)2+13×(0·13-0·13)2=83·333同时,λ2=55·556,λ3=36·364步骤2计算各年的期望净现金流量E(NCFt)和协方差Coυ(NCFt, Rmt)=E[NCFt-E(NCFt)][Rmt-E(Rmt)]E(NCF1)=1/3×300+1/3×100+1/3×200=200同理, E(NCF2)=340, E(NCF3)=290Coυ(NCF1, Rm1)=1/3×(300-200)×(0·16-0·13)+1/3×(100-200)×(0·10-0·13)+1/3×(200-200)×(0·13-0·13)=2同理,Coυ(NCF2,Rm2)=3·6,Coυ(NCF3,Rm3)=3·1步骤3计算项目净现值NPV。将相应数值代入公式(7)得NPV1=200-83·333×21+0·08+340-55·556×3·6(1+0·08 )2+290-36·364×3·1(1+0·08 )2(1+0·07 )-500=-207·07<0,项目1不可行类似地,再计算项目2可得NPV2=128·97>0,项目2可行4结束语本文利用CAPM对风险调整贴现率法进行改进,得到了新的NPV公式,把估计项目各年难以计算的必要回报率转化为估计项目各年容易估算的净现金流量,同时在一定程度上使得远期风险的被夸大效应得到改进。这种方法提出的改进的NPV公式在风险投资项目分析中具有一定的实用价值。[参考文献][1]Robert S.Kaplan,Anthony A.Atkinson,Advanced ManagementAccounting, Third Edition, A Simon & Schuster Company,1998.[2]J.费雷德.韦斯顿,托马.E.科普兰著,杨君昌等译.管理财务学.中国经济出版社, 1997.[3]财政部注册会计师考试委员会办公室.财务成本管理.东北财经大学出版社, 2000.[4]陈小悦,乌山红.公司理财学基础.清华大学出版社,1997.[作者简介]赵莹,北京航空航天大学经济管理学院讲师,注册会计师;李红蕾,北京航空航天大学经济管理学院硕士生;杨梅英,北京航空航天大学经济管理学院教授。由于这文章有很多公式和图表,我已经把附件发到你QQ邮箱里了,你查收,要下载CAJ软件才可以看得到.

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 第一节 可行性研究的概念和作用 一．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭�谐〉闹鸩焦娣叮�康夭�耐蹲驶�帷⑼蹲世�蠡嵩嚼丛缴伲�欢咸岣呔霾咚�剑�拍苋〉孟钅靠�⒌某晒Α? 二．可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 第二节 可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以�邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 （四）可行性研究阶段工作精度表 第三节 可行性研究的内容 一.可行性研究报告的结构 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄�摹⒏郊�透酵剂�霾糠帧? （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 1．项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7．项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议 对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 二．可行性研究报告的项目投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1．项目前研究及可行性研究的开支 2．项目策划的开支 3．销售策划的开支 4．广告开支 5．项目公司日常运作的开支 6．项目及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1．用于工程勘探的开支 2．用于吹沙填土、平整土地的开支 3．用于工程设计的开支 4．用于建筑施工的开支 5．用于设施配套的开支 6．用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1．政府一次性收取的标准地价 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3．影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融成本开支概算 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2．贷款引起的利息支出 3．各项保险开支 4．税收和行政性收费 5．不可预见开支 第四节 可行性研究报告的编制 一．房地产项目可行性分析常见误区 1．误区一：一个标准的效益分析 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2．误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 二．编制可行性研究报告的人员安排组合 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

一、风险评估程序和信息来源1．询问管理层和被审计单位内部其他人员。询问管理层和被审计单位内部其他人员是注册会计师了解被审计单位及其环境的一个重要信息米源。注册会计师可以考虑向管理层和财务负责人询问下列事项：(1)管理层所关注的主要问题。如新的竞争对手、主要客户和供应商的流失、新的税收法规的实施以及经营目标或战略的变化等。(2)被审计单位最近的财务状况、经营成果和现金流量。(3)可能影响财务报告的交易和事项，或者目前发生的重大会计处理问题。如重大的购并事宜等。(4)被审计单位发生的其他重要变化。如所有权结构、组织结构的变化，以及内部控制的变化等。注册会计师通过询问获取的大部分信息来自于管理层和负责财务报告的人员。注册会计师也可以通过询问被审计单位内部的其他不同层级的人员获取信息，或为识别重大错报风险提供不同的视角。例如：(1)直接询问治理层，可能有助于注册会计师了解编制财务报表的环境；(2)直接询问内部审计人员，可能有助于获取有关以下事项的信息：本年度针对被审计单位内部控制设计和运行有效性而实施的内部审计程序，以及管理层是否根据实施这些程序的结果采取了适当的应对措施；(3)询问参与生成、处理或记录复杂或异常交易的员工，可能有助于注册会计师评价被审计单位选择和运用某项会计政策的恰当性；(4)直接询问内部法律顾问，可能有助于注册会计师了解有关信息，如诉讼、遵守法律法规的情况、影响被审计单位的舞弊或舞弊嫌疑、产品保证、售后责任、与业务合作伙伴的安排(如合营企业)和合同条款的含义等；(5)直接洵问营销或销售人员，可能有助于注册会计师了解被审计单位营销策略的变化、销售趋势或与客户的合同安排。2．实施分析程序。分析程序是指注册会计师通过研究不同财务数据之间以及财务数据与非财务数据之间的内在关系，对财务信息做出评价。分析程序还包括调查识别出的、与其他相关信息不一致或与预期数据严重偏离的波动和关系。分析程序既可用作风险评估程序和实质性程序，也可用于对财务报表的总体复核。注册会计师实施分析程序有助于识别异常的交易或事项，以及对财务报表和审计产生影响的金额、比率和趋势。在实施分析程序时，注册会计师应当预期可能存在的合理关系，并与被审计单位记录的金额、依据记录金额计算的比率或趋势相比较；如果发现异常或未预期到的关系，注册会计师应当在识别重大错报风险时考虑这些比较结果。如果使用了高度汇总的数据，实施分析程序的结果可能仅初步显示财务报表存在重大错报，将分析程序的结果与识别重大错报风险时获取的其他信息一并考虑，可以帮助注册会计师了解并评价分析程序的结果。例如，被审计单位存在很多产品系列，各个产品系列的毛利率存在一定差异。对总体毛利率实施分析程序的结果可能仅初步显示销售成本存在重大错报，注册会计师需要实施更为详细的分析程序。比如，对每一产品系列进行毛利率分析，或者将总体毛利率分析的结果连同其他信息一并考虑。3．观察和检查。观察和检查程序可以支持对管理层和其他相关人员的询问结果，并可以提供有关被审计单位及其环境的信息，注册会计师应当实施下列观察和检查程序：(1)观察被审计单位的经营活动。例如，观察被审计单位人员正在从事的生产活动和内部控制活动，增加注册会计师对被审计单位人员如位进行生产经营活动及实施内部控制的了解。(2)检查文件、记录和内部控制手册。例如，检查被审计单位的经营计划、策略、章程，与其他单位签订的合同、协议，各业务流程操作指引和内部控制手册等，了解被审计单位组织结构和内部控制制度的建立健全情况。(3)阅读由管理层和治理层编制的报告。例如，阅读被审计单位年度和中期财务报告，股东大会、董事会会议、高级管理层会议的会议记录或纪要，管理层的讨论和分析资料，对重要经营环节和外部因素的评价，被审计单位内部管理报告以及其他特殊目的的报告(如新投资项目的可行性分析报告)等，了解自上一期审计结束至本期审计期间被审计单位发生的重大事项。(4)实地察看被审计单位的生产经营场所和厂房设备。通过现场访问和实地察看被审计单位的生产经营场所和厂房设备，可以帮助注册会计师了解被审计单位的性质及其经营活动。在实地察看被审计单位的厂房和办公场所的过程中，注册会计师有机会与被审计单位管理层和担任不同职责的员工进行交流，可以增强注册会计师对被审计单位的经营活动及其重大影响因素的了解。(5)追踪交易在财务报告信息系统中的处理过程(穿行测试)。这是注册会计师了解被审计单位业务流程及其相关控制时经常使用的审计程序。通过追踪某笔或某几笔交易在业务流程中如位生成、记录、处理和报告，以及相关控制如位执行，注册会计师可以确定被审计单位的交易流程和相关控制是否与之前通过其他程序所获得的了解一致，并确定相关控制是否得到执行。二、其他审计程序和信息来源1．其他审计程序。除了采用上述程序从被审计单位内部获取信息以外，如果根据职业判断认为从被审计单位外部获取的信息有助于识别重大错报风险，注册会计师应当实施其他审计程序以获取这些信息。例如，询问被审计单位聘请的外部法律顾问、专业评估师、投资顾问和财务顾问等。阅读外部信息也可能有助于注册会计师了解被审计单位及其环境。外部信息包括证券分析师、银行、评级机构出具的有关被审计单位及其所处行业的经济或市场环境等状况的报告，贸易与经济方面的报纸期刊，法规或金融出版物，以及政府部门或民间组织发布的行业报告和统计数据等。2．其他信息来源。注册会计师应当考虑在客户接受或保持过程中获取的信息是否与识别重大错报风险相关。通常，对新的审计业务，注册会计师应在业务承接阶段对被审计单位及其环境有一个初步的了解，以确定是否承接该业务。而对连续审计业务，也应在每年的续约过程中对上年审计做总体评价，并更新对被审计单位的了解和风险评估结果，以确定是否续约。注册会计师还应当考虑向被审计单位提供其他服务(如执行中期财务报表审阅业务)所获得的经验是否有助于识别重大错报风险。对于连续审计业务， 如果拟利用以往与被审计单位交往的经验和以前审计中实施审计程序获取的信息，注册会计师应当确定被审计单位及其环境自以前审计后是否已发生变化，进而可能影响这些信息对本期审计的相关性。例如，通过前期审计获取的有关被审计单位组织结构、生产经营活动和内部控制的审计证据，以及有关以往的错报和错报是否得到及时更正的信息，可以帮助注册会计师评估本期财务报表的重大错报风险。但值得注意的是，被审计单位或其环境的变化可能导致此类信息在本期审计中已不具有相关性。例如，注册会计师前期已经了解了内部控制的设计和执行情况，但被审计单位及其环境可能在本期发生变化，导致内部控制也发生相应变化。在这种情况下，注册会计师需要实施洵问和其他适当的审计程序(如穿行测试)，以确定该变化是否可能影响此类信息在本期审计中的相关性。根据审计准则的要求，注册会计师应当从六个方面了解被审计单位及其环境。需要说明的是，注册会计师无须在了解每个方面时都实施以上所有的风险评估程序。例如，在了解内部控制时通常不用分析程序。但是，对被审计单位及其环境获取了解的整个过程中，注册会计师通常会实施上述所有的风险评估程序。

可行性研究报告是对工程项目在技术上是否可行和在经济上是否合理进行科学的分析与论证.要解决以下问题:1、进行市场调查，以确定该房地产项目是否满足当地的市场需求是否有开发的必要？是否能按公司的规划进行开发？等等。2、进行工艺技术方案的研究，以解决项目建设的技术可行性问题。主要是考虑该项目在设计、施工等方面是否有不能解决的问题等。3、进行财务经济分析，以解决该房地产项目的经济合理性问题即该项目开发后能否赚钱的问题。可行性报告的主要内容一般应包括以下内容：1、开发背景、项目概况及投资情况2、项目需求、价格预测及市场风险分析3、开发规模及项目方案的技术与经济分析4、项目场地条件5、工程设计方案、总图6、水电气等供应方案7、环境影响评价8、安全卫生与消防方案9、项目实施进度计划10、投资估算及融资方案11、财务评价、社会评价及风险分析等等