注册会计师谈房地产销售

与经营活动有关的，计入主营和其他，与经营活动没关的，计入营业外投资性房地产与经营活动有关，但不是主营业务，所以计入其他

首先，掌握销售业务流程其次，对销售业务流程的关键业务控制点进行分析，列出控制点所用单据/分析不相容/对相关人员进行访谈最后，根据业务单据获得情况进行业务穿行，单据穿行，财务信息穿行，并行。

没哪个注册会计师会去空闲到询问具体的销售人员，一般都是询问销售经理了解公司的目前的销售政策和销售状况，索要公司的大客户名单，询问公司的定价政策和促销政策以及对于客户的信用政策，

在土地增值税的扣除项目中，销售旧房时，税费里面是可以扣除印花税的，房地产企业本身在扣除税费的时候也是可以扣除印花税的，因此房地产企业销售二手房产时，其印花税也是可以扣除的。与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。这是非房地产企业的可扣除的二税一费。房地产企业出售房产时可以扣除三税一费，比旧房销售多一项耕地占用税。

先了解该房产企业销售业务的流程。从头开始检查每一步骤的账务处理和环节设置，及所需的文件资料。对其中存在舞弊、虚报或准确的关键点重点关注，了解企业是否设置了防止这些非正常情况的控制手段。如果有相关的内控设计，按照此设计可以有效防止上述情况，则内控有效性达到一半。接下来就是抽查一些重要业务或者频繁发生的业务是否按照既有的内控设置严格执行，如果执行度很高则内控是有效的。

处置投资性房地产按理说和处置固定资产一样，属于收回投资，但是持有投资性房地产的意义在于取得租金或升值后变卖，固定资产目的在于生产经营而长期持有，所以投资性房地产成本模式下处置收入计入其他业务收入，同时结转折旧计入其他业务支出